“尴尬”的宝龙地产(01238) 一块地皮比公司还值钱

188913 12月27日
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本文来自“阿尔法工场”微信公众号,作者为“人大相食”。本文仅供投资者参考,不代表智通财经观点。

中国恒大(03333)和融创中国(01918)等内房股最近股价大跌,为对比寻找“搬砖”机会,笔者统计了所有内房股的估值情况。

出乎意料的,宝龙地产(01238)引起我的注意——不为别的,低估,简直太低估了。

翻遍港股上的内房股,你都找不到比宝龙地产更便宜的了(截至12月26日,宝龙地产动态PE为4.41倍,PB为0.52倍)。

同期内房股龙头融创PB为4.65倍,恒大PB为2.81倍。

甚至就连保利地产的“附庸”保利置业集团(00119),以及资金链一度断裂而差点卖身融创的绿城中国(HK:03900),PE和PB都比宝龙地产高出不少。

买不买?等等,估值并不是投资的理由。在港股,通常情况下,你花在“烟屁股”上的时间成本是惊人的。

但有意思的是,宝龙地产的股息率很可观。

2016年年度分配0.16港元,2017年中期分配0.054港元,按当时股价折算股息率为7.03%。

另外据资深投资人介绍,其2017年年度分配有望达到0.22港元,2018年中期分配有望达到0.08港元,现价3.51元的股价对应股息率为8.55%。

这就有点意思了,高股息率可以说是一个隐形的底部支撑。

那么,看起来还行的宝龙地产,问题究竟出在哪?笔者看来,其不受“市场先生”待见,可能有三个原因:

1、政策不明朗。

房市进入五限时代——限购、限贷、限价、限售、限商,未来会不会出台更加不利的政策?有一种观点认为投资房地产是与大势对抗,肯定讨不着好。

其实对此倒不必过度悲观,政策是限制不是扼杀,房地产始终是中国的支柱产业这一点,很长很长时间都不会改变。“房住不炒”是图稳定而不是让房价大幅下跌。

但凡事一定要往最不利的方向设想,做最坏的打算,房价大幅下跌宝龙地产怎么办?这个时候,就要拼成本了,谁拿地成本低,谁抗风险能力强。

只说一个数据:宝龙地产的楼板价,仅占平均销售价的13%。

2、转型期的财务“焦虑”。

前几年宝龙为完成二三线向一二线城市的战略转移,曾借热钱低价拿地,但融资成本很高。

宝龙地产近几年财报披露的一项数据,足可说明问题。2014年-2016年,宝龙地产的融资成本分别为0.31亿元、3.64亿元(飙升十一倍)、6.79亿元(比去年又提高近一倍)。

但最艰难的时刻,可能已经过去了。2017年上半年融资成本1.89亿,同比下降35%。可能因为财务情况改善,穆迪、标普等机构在看淡中国房地产的情况下,竟纷纷调高宝龙地产的信用评级。

3、商业地产走下坡路。

人们不免担心,商业地产供应总量严重过剩,电商或许对其将产生巨大冲击。

现实情况往往与人们拍脑袋得出的结论大相径庭,不要管那些扯不清的宏观环境,直接用数据说话。

宝龙地产自持物业的租金和管理收入年年高速增长:

2014年租金和物业管理收入9.12亿元;

2015年租金和物业管理收入11.01亿元;

2016年租金和物业管理收入13.91亿元;

据项目进度测算,2017年至2020年租金和物业管理收入将可能达到18亿、23亿、27亿、30亿。

低估,分红,自持物业收入并不拖后腿,这三点已经构成了投资逻辑。如果你还觉得不够,那再添“一把火”。

忘掉宝龙地产的租金收入,来看看它的地产开发业务。

2017年合约销售应该能达到210亿元(根据月营运数据推测);

2018年合约销售应该能达到400亿元(管理层对外目标,对内目标是500亿到600亿);

目前宝龙地产可售货值上千亿。

宝龙地产的“海南海口环球100宝龙城”项目,更是一项隐蔽资产。总建筑面积185万平米,彼时(2016年)拿地价格是1450元每平米——而不久前,北辰实业在旁边拿了一块地的价格是1.15万元每平米——一来一去,仅土地升值就186亿元,大大超过目前的140亿港元的市值。真尴尬,一块地皮就比公司还值钱。这个项目明年的收入应该能有50亿元。

或许等到2018年底,宝龙地产又会变成一家1到2倍PE的公司。

正是基于以上逻辑,宝龙地产的主要股东不断增持,这直接导致股价一波上涨。

2017年9月,董事长许健康的小女儿许华芬增持1197万股;

2017年6月,许华芳、施思妮、蓝天控股等主要股东增持3503万股;

以上增持占总股本的2.2%,目前大股东许健康家族持股超过70%。

总结下来,宝龙地产的投资亮点是低估、分红率高且成长性十足,主要的风险点是房地产政策不明朗。值得一提的是穆迪、标普等机构在看淡中国房地产的情况下,竟纷纷调高宝龙地产的信用评级。

这样的宝龙地产你怎么看?(编辑:王梦艳)

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