总结:融资压力增大融资量持续下滑，房企分拆旗下业务速度加快
01房贷集中度管理成效初显，公募REITs首批9单审核通过(部分略)
2020年三条红线和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端收紧;2021年上半年房地产融资合规审查方面的政策监管也在持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷款违规入市;除此之外，也进一步强调防范房企债券违约金融风险，严控城投公司、弱资质企业发行公司债;同时受去通道、房住不炒等一系列监管政策影响，中基协叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。整体来看，2021年上半年房地产融资环境持续保持收紧的态势。
02融资规模显著下降，近5个月单月融资均值不足千亿元
据不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。分季度来看，一季度融资额同环比双降，且仅高于2018年Q3水平，二季度下降幅度更大。三条红线出台叠加房贷集中度管理政策出台后，房企融资环境持续收紧，房企融资压力持续凸显，同时部分房企降杠杆意愿增强，整体融资量下降明显。
从单月融资情况来看，2021年1月的融资额达到1807亿元，环比涨幅较大，主要由于年初额度相对宽松，加上房企2021年上半年达到偿债高峰，积极借新还旧。随着房地产融资环境持续收紧，房企的融资量下降明显，2-6月房企的融资水平均属于较低水平，单月融资量在千亿元左右徘徊，这5个月的平均融资额未达千亿元。未来在政策调控持续下，房企融资压力持续，融资量或将维持当前较低的态势。
从各个企业表现来看，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中有约30%的企业同比降幅超过50%。从梯队上来看，四个规模梯队的房企融资量均呈现同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比减少53.50%至922亿元，而TOP11-30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小，主要在于该梯队的房企规模增长诉求较大，虽在融资收紧下融资量有所下滑，但仍保持较为相对积极的融资态度。
03境内债权融资占比最高，永续债及股权融资量降幅较大(略)
04整体融资成本持续降低，房企融资持续分化(部分略)
从企业的债券类融资成本来看，2021年上半年的新增债券类融资成本5.55%，较2020年全年下降0.52个百分点，其中境外债券融资成本6.87%，较2020年全年下降0.96个百分点，境内债券融资成本4.34%，较2020年全年微降0.1个百分点。一方面，TOP10房企招商蛇口、保利、万科、华润、碧桂园等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多，导致今年TOP10房企境外融资成本下降了1.66个百分点;同时TOP31-50的房企中远洋、越秀发行了数额较大的境外债，使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。值得注意的是，房企境外发债成本分化愈发严重，低成本的企业如中海、越秀等房企利率不到3%，而部分成本较高的房企则达到了14.5%。
05房企分拆旗下业务公司速度加快，上半年有20家物管申请上市(略)
展望:下半年融资环境收紧态势不变，公募REITs等成融资突破方向
整体来看，在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降。政策推进下房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低，从政策调控的稳定性、连续性来看，政策收紧的态势短期内不会改变，下半年房地产融资环境将持续收紧。
同时值得注意的是，2020年四季度以来房企发债及到期债券呈现剪刀差，房企发债量小于到期量，房企偿债压力一直处于承压状态。到2021年下半年，房企的到期债券为3505亿元，较上半年减少19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位，叠加下半年融资环境持续收紧的态势，下半年房企融资将会更难，房企融资压力将持续。
在融资环境持续收紧的状态下，预计下半年房企融资分化将持续，一方面，财务优秀的房企将获得更高的融资额度，有利于企业调整融资成本和结构，从而在发展及集中供地中受益;另一方面，债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，同时，部分房企的新增融资成本或将上升，短期这些房企应以降杠杆为主要目标。
在此背静下，未来房企应积极拓展更加多元化的融资渠道，优化债务结构，降低融资成本。上半年落地的公募REITs，以及支持住房租赁发展的政策推进加码，或将成为房企融资突破的新方向。同时，企业运营方面应持续优化组织架构，持续提高运营能力，加快销售端现金回流。此外，未来破局之道仍以产品为王，房企应持续打磨自身产品力，提高自身盈利能力。
本文选编自“克而瑞地产研究”，作者：克而瑞研究中心；智通财经编辑：魏昊铭。
