2021年6月28日，由广东省房地产行业协会、中指研究院成立的广东省房地产企业综合竞争力研究课题组于线上发布《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》。这也是广东省房地产企业综合竞争力研究课题组第二次发布研究成果，旨在为政府决策提供参考、为消费者置业提供依据、为行业发展树立标杆、为广东房地产擦亮品牌，树立正确的舆论导向，引导和推动房地产行业可持续、高质量发展。
一、研究背景与目的
2020年初，受新型冠状肺炎疫情影响，我国经济、房地产行业均遭到了短期的打击，房地产销售呈现断崖式下跌。二季度以来，随着疫情得到有效控制，以及货币供应量的充足，对我国经济、房地产市场复苏形成了强大的支撑。目前宏观政策方面，房地产坚持房住不炒主基调不变，房地产金融监管收紧，未来将更加注重防范化解金融风险。未来，房地产行业可持续、高质量发展成为行业共识。
聚焦到广东省，无论是GDP总量还是商品房成交规模，均连续多年位居全国第一，房地产行业在经济社会转型发展起到举足轻重的作用。
广东省经济总量连续32年位居全国第一，并于2020年成为全国首个GDP突破11万亿元的省份，经济实力雄厚。
图：2020年全国GDP前十省份/直辖市
资料来源：各省统计公报，CREIS数据库
房地产市场规模庞大，商品房成交额首破2万亿元。广东省商品房销售额于2015年首破万亿规模以来，2020年虽然年初受疫情短暂的影响，但全年商品房销售额同比增长14.3%，涨幅较2019年扩大8.9个百分点，首次突破2万亿。
表：2012年以来广东省商品房销售额及全国占比
注：单省均值为全国销售额/31个省(含直辖市)资料来源：各省/直辖市统计局，CREIS数据库
经济增速方面，2020年广东省GDP增速有所放缓，与经济规模排名第二的江苏省的领先优势在逐渐缩小，经济转型势在必行。广东省商品房销售额占全国份额自2017年顶峰后呈现下滑趋势，且与第二名江苏省差距在逐渐缩小。
广东省房地产业多年以来持续走在全国的前列，对广东省的经济发展及城市化发展进程起着举足轻重的作用。当前，房地产仍是广东省经济升级、转型发展的重要稳定器和压舱石，房地产行业的稳定发展对广东省经济社会转型发展而言意义重大。因此，对于广东省房地产行业发展现状、未来发展趋势、房企动向，进行深度研究非常必要。
基于此，由广东省房协联合中指研究院成立的研究课题组，将采用科学、公正、客观的研究方法展开对广东省房地产行业发展状况及房地产企业综合竞争力的深度研究。旨在为政府决策提供参考、为消费者置业提供依据、为行业发展树立标杆、为广东房地产擦亮品牌，树立正确的舆论导向，引导和推动房地产行业可持续、高质量发展。
二、研究方法体系
研究组通过规模性、成长性、社会责任与荣誉、品牌影响力4大二级指标共23项三级指标，采用因子分析法与德尔菲法相结合，测评广东省范围内的房地产企业2020年度综合竞争力表现，最终评选出2021广东省房地产企业综合竞争力前100名。
三、主要研究成果
▋ 业绩规模：入围房企销售总额超1.9万亿元，占广东省市场份额高达84.3%
从市场份额来看，入围房企业绩贡献高企，是广东省房地产销售业绩贡献的主力军。2020年入围房企总销售额达1.9万亿，占广东省全年商品房销售额的84.3%，市场集中度高企。
从入围房企阵营来看，TOP10房企销售额占广东省市场份额高达36.2%，龙头企业优势显著。TOP20、TOP30、TOP50房企销售额占广东省市场份额分别为54.5%、62.5%、73.8%，企业阵营分化明显。这说明龙头房企凭借自身综合竞争力和资源优势已形成了较强的规模壁垒，规模阵营也相对分化。
图：入围房企销售额市场份额
数据数据来源：《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》
从入围房企销售额规模来看，碧桂园(02007)、保利发展因持续深耕布局广东省市场，2020年广东省内销售规模均超千亿体量，其中碧桂园更是取得近1500亿的销售业绩。此外，销售额超500亿的企业有10家，销售额过百亿房企数量达44家。市场空间巨大，企业业绩集中趋势显著。
图：入围房企销售额分段数量情况
数据数据来源：《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》
▋ 属地特征：本土房企优势显著，外来房企以全国化布局房企为主
从入围企业属地看，本土房企占比近七成。入围房企中，总部所在地位居广东省的房企数量占据68席，外来房企占据32席，本土房企优势显著。
图：入围企业本土房企及外来房企分布情况
从入围数量结构看，本土房企亦优势显著。TOP10房企中有9家总部所在地均位居广东省;TOP20房企中仅有3家外来房企。TOP30中外来房企占据4席，其余分布于TOP30以后，TOP30以后外来房企占据28家。
图：入围房企门槛阶段数量结构
数据数据来源：《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》
从城市看，超8成本土房企大本营位于粤港澳大湾区核心城市广州及深圳，企业综合竞争力显著，其余本土房企主要位于粤港澳大湾区其他城市，粤东、粤西、粤北较难诞生综合竞争力强劲房企。入围房企中，总部注册地在深圳的房企占据32席，广州占据23席，东莞占据4席，佛山占据3席，珠海占据3席，惠州、汕头、云浮各占1席。
图：粤港澳地区入围房企分布区域结构
数据数据来源：《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》
▋ 投资拿地：粤港澳大湾区拿地占比超八成，本土房企占据主导地位
从入围代表企业拿地来看，2020年在广东省内通过招拍挂市场的拿地金额5850.2亿元，同比增加46.6%;拿地金额占销售额比重均值达到52.4%，与去年同期相比增长9.7个百分点，拿地积极性明显回升。
图：入围代表企业2018-2020年广东省内拿地总量及拿地销售比
数据来源：CREIS数据库
从拿地城市来看，主要聚焦于粤港澳大湾区城市拿地。2020年，入围代表房企在粤港澳大湾区拿地规划建筑面积占比高达83.4%，其中广州、佛山、东莞、惠州、深圳是企业拿地的主要城市。
图：入围代表房企2020年在广东省拿地数量前十城市
数据来源：CREIS数据库
本土龙头房企拿地积极，拿地宗数遥遥领先。碧桂园2020年通过招拍挂市场在广东省共新增39宗地块，保利发展新增地块36宗，万科(02202)新增25宗，恒大(03333)新增12宗。从龙头房企布局城市来看，碧桂园主要布局惠州、东莞、佛山等二三线城市，保利发展则主要布局广州、东莞、佛山、深圳等核心城市，万科新增地块均位于粤港澳大湾区内城市。
图：入围房企2020年广东省招拍挂市场拿地城市及宗数情况
数据来源：CREIS数据库
▋ 市场布局：本土龙头房企实现全省多点布局，外来房企重点布局粤港澳大湾区
从本土房企布局城市来看，龙头房企布局城市呈现范围广、数量多等特征。如碧桂园、恒大已实现全省21个城市的布局，保利发展布局了除云浮以外的20个城市。但从深耕城市来看，龙头房企虽然布局全省范围内城市，但重点布局城市仍聚焦于粤港澳大湾区内的城市。万科以布局一二线核心城市及周边城市为主，主要布局了深圳、广州、东莞、佛山、惠州、珠海、中山、江门、清远等城市。其余本土房企以粤港澳大湾区内城市为布局重点，省内其它城市为辅，如龙光集团(03380)除了布局粤港澳大湾区内城市以外，还重点布局了汕头、惠州等城市;招商蛇口粤港澳大湾区内城市以及湛江、汕头等城市;时代中国(01233)布局了粤港澳大湾区内城市以及清远、汕头、汕尾、河源等城市。此外，越秀地产(00123)、华发股份等本土房企仅深耕粤港澳大湾区内城市，省内其它城市尚未布局。
从布局项目数来看，已实现全国布局的龙头房企在广东省布局项目优势显著，以碧桂园、万科、保利发展为最。如碧桂园截止2020年底在广东省布局项目数达567个，占全国布局项目数的19.2%。其余本土深耕型房企更是将广东省内作为企业发展的重点。如时代中国截止2020年底在广东省布局项目数183个，占企业总项目数高达93.4%，越秀地产在广东省布局项目数达91个，占全国布局项目数的63.6%。
图：本土房企2020年主要城市销售占比情况
数据来源：CREIS数据库
从外来房企布局城市来看，多数房企主要以粤港澳大湾区9市为据点进驻广东省，并快速扩大布局城市范围。其中广州、佛山成为外来房企入驻广东省的首选城市，亦有部分企业选择以深圳、东莞、惠州等城市为桥头堡进驻广东省。部分外来房企由于进驻广东省的时间较早且持续深耕，目前已实现多个城市布局。如融创、绿地、龙湖、阳光城、新城控股、中骏集团等房企除了布局粤港澳大湾区城市外，还布局了汕头、揭阳、湛江、茂名、清远、阳江等城市，其余外来房企则以布局粤港澳大湾区内城市为主。 图：外来房企2020年主要城市销售占比情况
数据来源：CREIS数据库
▋ 土地储备：本土房企土储优势明显，外来房企亦加大土储布局力度
从本土房企土地储备来看，本地房企具有深耕优势，经过多年以来的持续布局，土储十分丰富，同时本土房企在广东省内的土储占据较大的比例。龙头房企以保利发展为最，截止2020年底其在广东省内土地储备高达6838万㎡，占其全国土地储备比例高达40%;碧桂园在广东省内土地储备5503万㎡，占其全国土地储备比例为20%。此外，以区域为重点布局的本土房企广东省内土地储备亦十分丰富。如龙光集团截止2020年底在广东省内的土地储备达5011万㎡，占其全国土储比例达69.6%;时代中国在广东省内的土地储备达1947万㎡，占其全国土储比例高达90.2%。其余本土房企佳兆业集团、越秀地产广东省土地储备在集团总土储中占比均超过50%。 图：本土房企截止2020年底广东省土储情况
数据来源：企业2020年年度报告
从外来房企土地储备来看，阳光城土地储备优势显著，其在广东省内的土地储备面积达1207万㎡，占集团总土地储备面积的28.4%;紧随其后的是融创中国，其在广东省内的土地储备面积也超过1000万㎡，占集团总土地储备面积的6.5%;龙湖(00960)、金科、远洋集团(03377)、新力控股(02103)、世茂集团(00813)在广东省内的土地储备资源亦十分丰富。从集团土地储备占比来看，五矿地产(00230)、新力控股、世茂集团在广东省内的土地储备占比均在10%以上，尤其世茂集团及新力控股在广东省内的土储占比在30%左右，可以看出此部分外来房企在不断加大在广东省内的布局力度。 图：外来规模房企广东省土储情况
数据来源：企业2020年年度报告
▋ 坚持党建引领，积极践行社会责任
党建工作是行业发展的重要驱动力。广东省房协坚持将党建与协会工作深度融合，坚持正确的政治站位，以党建推动行业健康平稳发展，统筹抓好党建工作和运营，充分发挥党组织政治核心作用。在政府、房企、行业协会等各方的共同努力下，广东省房地产行业持续加强政治引领，党的建设不断强化，从而进一步促进广东省房地产行业的高质量发展。
碧桂园集团坚持“像建好房子一样做好企业党建工作”，高度重视党建在扶贫工作中的引领作用。中国奥园将党建工作贯彻在企业生产经营的多个环节，并且充分发挥组织和党建引领作用，以党建引领企业高质量发展。龙光集团将党建与业务深度融合，通过创新教育平台、活动方式和管理机制，让组织生活、阵地建设及服务制度规范化，并通过党建引领实现公益系统化和制度化建设，通过精准扶贫，热心公益，回报社会。越秀地产在紧扣党建“强不强”和发展“好不好”两个关键，做到两手抓、两手硬。坚持打造“五星”党建品牌，多维度聚焦党建制度建设，狠抓基层党组织建设，努力打造“五型五好”党组织。
广东省房企在实现快速发展的同时，不忘积极履行企业公民责任。一方面，广东省房企努力克服新冠肺炎疫情带来的不利影响，为夺取脱贫攻坚战全面胜利献策贡力。另一方面，在2020年初的抗疫阻击战中，广东房企充分调动企业资源，支援支持抗疫行动。
图：部分房企履行社会责任情况
资料来源：中指研究院综合整理
四、后记
衷心感谢对《2021年广东省房地产企业综合竞争力研究报告》在研究思路、指标设定、数据采集、报告撰写等方面予以支持的各专家学者、房地产企业，以及相关研究人员的辛勤付出。
由于涉及企业多，部分数据监测可能不够全面，敬请谅解。
此次为我们第二次发布《广东省房地产企业综合竞争力研究报告》成果，未来我们将继续前行，持续研究，冀期使其成为政府决策、行业发展、房企战略的重要参考，引导和推动广东省房地产行业可持续、高质量发展。
恳请大家多提意见，以便后续改进。再次衷心感谢!
广东省房地产企业综合竞争力研究课题组2021年6月
本文选编自“中指研究院”，智通财经编辑：庄礼佳。
