本文转自微信公号“地产由我说”，作者：由子沛、侯希得
报告摘要
事件概述
万科A（02202）发布10月份销售简报，2020年10月公司实现销售金额523.1亿元，销售面积366.0万平方米。
销售保持强势，彰显龙头实力
公司10月实现销售金额523.1亿元，同比+20.6%，环比下降4.1%;销售面积366.0万平方米，同比增长34.9%，环比下降1.3%;销售均价14292.3元/平方米，同比下降10.6%，环比下降2.8%。1-10月公司累计实现销售金额5450.7亿元，同比增长5.0%;销售面积3630.8万平方米，同比增长8.9%;销售均价15012元/平方米，同比下降3.6%。公司10月销售显著增长，增幅继9月明显扩大，累计同比自8月回正后增幅进一步扩大，全年销售有望保持稳定增长。
拿地节奏放缓，投资加码长三角
10月公司在三亚、南京、杭州等地共获取14个新项目，新增计容建面206.3万平方米，同比下降58.5%，环比下降29.0%，拿地总价172.1亿元，同比下降16.2%，环比下降1.9%，拿地总价占当月销售金额的32.9%，较上年同期下降了14.5pct，较上月同期增加了0.7pct。1-10月公司累计新增计容建面2087.0万平，累计同比下降41.2%，对应拿地总价1376.4亿元，累计同比下降35.2%，累计拿地总价占累计销售金额的25.3%，较去年同期下降15.7pct。公司拿地保持审慎。从新增土储能级分布来看，公司在一线、二线和三四线城市的拿地面积占比分别为5%、54%和41%;从新增土储的区域分布来看，公司在长三角、京津冀、珠三角和中西部的拿地面积占比分别为46%、36%、6%和12%，加仓布局长三角。
投资建议
万科A业绩与销售稳定增长，核心城市土储丰富，财务状况良好，多元业务齐头并进。我们维持盈利预测不变，预计公司20-22年EPS为3.86/4.45/5.08元，对应PE为7.3/6.3/5.5倍，维持公司“增持”评级。
风险提示
销售不及预期，计提存货减值准备影响业绩。
销售保持强势，彰显龙头实力
公司10月实现销售金额523.1亿元，同比增长20.6%，环比下降4.1%;销售面积366.0万平方米，同比增长34.9%，环比下降1.3%;销售均价14292.3元/平方米，同比下降10.6%，环比下降2.8%。1-10月公司累计实现销售金额5450.7亿元，同比增长5.0%;销售面积3630.8万平方米，同比增长8.9%;销售均价15012元/平方米，同比下降3.6%。公司10月销售显著增长，增幅继9月明显扩大，累计同比自8月回正后增幅进一步扩大，全年销售有望保持稳定增长。
拿地节奏放缓，投资加码长三角
10月公司在三亚、南京、杭州等地共获取14个新项目，新增计容建面206.3万平方米，同比下降58.5%，环比下降29.0%，拿地总价172.1亿元，同比下降16.2%，环比下降1.9%，拿地总价占当月销售金额的32.9%，较上年同期下降了14.5pct，较上月同期增加了0.7pct。1-10月公司累计新增计容建面2087.0万平，累计同比下降41.2%，对应拿地总价1376.4亿元，累计同比下降35.2%，累计拿地总价占累计销售金额的25.3%，较去年同期下降15.7pct。公司拿地保持审慎。从新增土储能级分布来看，公司在一线、二线和三四线城市的拿地面积占比分别为5%、54%和41%，持续布局高能级城市;从新增土储的区域分布来看，公司在长三角、京津冀、珠三角和中西部的拿地面积占比分别为46%、36%、6%和12%，加仓布局长三角。
投资建议
万科A业绩与销售稳定增长，核心城市土储丰富，财务状况良好，多元业务齐头并进。我们维持盈利预测不变，预计公司20-22年EPS为3.86/4.45/5.08元，对应PE为7.3/6.3/5.5倍，维持公司“增持”评级。
风险提示
销售不及预期，利润率下滑，计提存货减值准备影响业绩。
