本文来源微信公众号“中信证券研究”，作者陈聪、张全国。原标题《双向波动风险增大，唯能力可穿越周期：5月运行数据点评》。
6月是房企的推货高峰，但卫生事件有反复，我们认为7月之后地产销售有不确定性。市场有部分区域销售突然失速的风险，又有个别区域过热的风险。我们预计只有具备能力优势的企业，方能从容应对不确定的基本面。
房地产销售继续复苏
1-5月，商品房销售面积48,703万平方米，同比下降12.3%，降幅收敛7.0个百分点。商品房销售额46,269亿元，下降10.6%，降幅收敛8.0个百分点。5月单月，销售面积同比增长9.7%，销售金额同比增长14.0%。6月1-14日，样本城市新房和二手房的销售套数，分别较2019年同期上涨13.3%和13.5%，目前看6月销售走高没有悬念。
开发企业投资热情继续上升
随销售恢复，全国房地产开发投资回到增长轨道。2020年前5月，全国房地产开发投资45920亿元，同比只下降0.3%。5月单月，房地产开发投资增长8.1%。房屋新开工和竣工面积的单月绝对水平已经超过了去年同期。2020年前5月百城土地成交总价同比增长3.6%。
卫生事件反复，部分区域市场7月起或面临速冻风险。
市场分化严重，景气复苏之下结构问题不容忽视。长三角和大湾区市场高景气，但华北、东北、华中等不少区域房价有下降压力。市场复苏根基不牢固，房屋租金有下降压力，销售反弹和此前利率下行预期有关。一旦一二手房看盘签约因卫生事件再次受阻，市场预期恐再起变化。北京市场对整个北方区置业预期影响不小。开发企业推货高峰已经到来，价格竞争加剧。我们认为，部分市场从7月可能开始面临失速风险。
个别市场又存在过热风险
不仅是因为区域分化本就十分明显，也是因为少数热点城市土地市场成交吸引很多开发企业，可能还存在过热的风险。在市场存在双向风险的背景之下，因城施策力度可能进一步加大。当然，我们认为过热风险只在很小范围内存在。
风险因素：
目前无法确定卫生事件反复会对市场销售产生多大范围，多大程度的影响。
长期主义的黄金时代，培育能力应对不确定性，看好具备能力的行业龙头
我们认为，2020年中期市场不确定性再次抬头。在盈利能力整体下降背景下，周期踩点和利用杠杆确实没有办法再推动企业弯道超车。新时代企业最重要的竞争力，莫过于产品性价比和资金成本。而开发品质，成本控制和信用，是最难短期速成的。我们相信，奉行长期主义，具备能力护城河的龙头具备竞争优势。我们看好保利地产，龙湖集团(00960)，旭辉控股集团(00884)，世茂房地产(00813)，融创中国(01918)和万科A。(编辑：刘瑞)
