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核心观点
万科(02202)5月15日公告，拟提请股东会授权董事会回购不超过10%的公司股份。时隔5年万科再次启动回购计划，彰显管理层对公司未来发展的信心。作为规模和转型兼具看点的稳健龙头，我们看好万科在逆市中进一步成长，维持2020-2022年EPS4.03、4.75和5.66元的预测，维持目标价37.71-39.97元，维持“买入”评级。
重启回购计划，回购规模不超过10%股份。公司本次回购计划规模不超过10%股份，启动回购的情形遵照深交所19年1月发布的《深圳证券交易所上市公司回购股份实施细则》，列明了“减少公司注册资本、员工持股计划或股权激励”等四种情形。授权期限止于2020年度股东大会。回购计划的授权已通过董事会，尚需提交2019年度股东大会、2020年第一次A股类别股东大会和H股类别股东大会审议。
时隔5年回购叠加盈安合伙增持，彰显公司信心。此次计划是5年来公司再次启动回购。上次发生在2015年7月5日，当时万科董事会在公司股价低迷的情况下通过百亿回购计划。与此同时，3月30日盈安合伙同样时隔5年再次增持0.58%股份，我们认为回购叠加事业合伙人增持，彰显公司管理层对未来发展的信心。此外，公司于5月15日公告提请股东大会授权董事会增发H股，稳定的市场预期对于H股增发也将提供助力。
销售尚待发力，拿地渐趋积极。受制于公共卫生事件的影响，据公司公告，前4月公司实现销售面积1188.6万平方米，同比-8.2%，合同销售金额1858.3亿元，同比-11.3%，但金额同比依然高于百强房企整体增速3.4pct。拿地角度，二季度积极性有所提升，4月新增土储项目10宗，总建面234.4万方，同比+87.7%，环比+66.4%，拿地面积占销售面积比重达77.2%。4月拿地强度(地价/销售额)为14.2%，同比-5.5pct，但较一季度提升6.3pct，拿地均价2911元/平，维持低位。
融资能力优异，2020年以来进一步大幅改善。2020年一季度末公司净负债率为34.3%，保持行业低位水平，短债覆盖率193.0%。2020年以来融资优势进一步凸显，2020年3月发行25亿公司债，利率3.02%-3.42%，其中5年期利率同比-63BP，5月14日再度发行25亿公司债，期限5-7年，询价利率进一步下探至2.20%-3.70%。低杠杆的债务结构以及占优的融资成本，利于公司把握土地市场和收并购机遇。
投资评级
规模和转型兼具看点的稳健龙头，维持“买入”评级。我们预计公司2020-2022年EPS为4.03、4.75和5.66元，我们认为分部估值法下万科市值约5328-5443亿。基于谨慎原则和行业折价情况，维持17%-20%的折价率，目标价37.71-39.97元，维持“买入”评级。
风险提示
行业政策和基本面风险;安邦、钜盛华及一致行动人减持风险。
（编辑：罗兰）
