本文来自微信公众号“东北地产研究”，作者：张云凯、沈路遥。
00 报告摘要
土地购置拉动投资额跌幅收窄，景气指数连续回升。2020年1-4月，全国房地产开发投资额3.31万亿元，同比下降3.3%，降幅环比回暖4.4pct，单月增速约7%，显著回温；房地产开发企业房屋新开工面积47768万平米，同比减少18.4%，降幅收窄8.80pct；其中住宅新开工面积35248万平米，同比减少18.7%，降幅收窄8.20 pct；房屋竣工面积19286万平米，同比减少14.5%，降幅收窄1.3pct；4月单月新开工面积19565万平米，同比下降1.31%，单月竣工面积3729万平米，同比下降8.83%。4月，国房景气指数为98.87，环比提升0.67。
销售回暖，小阳春延后触发。2020年1-4月商品房销售面积33973万平米，同比减少19.3%，降幅环比收窄7.0个百分点；其中商品住宅销售面积为29916万平米，同比减少18.7%，降幅收窄7.2个百分点；商品房销售额31863亿元，同比减少18.6%，降幅环比收窄6.1分点。1-4月累计销售均价为9376元/平米，较去年同比增长76元/平米；4月单月住宅销售均价为9586元/平米，环比上月上升580元/平米，同比下降288元/平米，价格上涨得到了很好的控制。小阳春如我们预期滞后在4、5月体现。
融资环境宽松，土地成交价款增速转正。2020年1-4月，房地产开发企业到位资金47004亿元，同比减少10.4%，降幅环比收窄3.4个百分点，主要受国内贷款和自筹资金的拉动作用；直接融资环境保持宽松态势，我们于周报中定期跟踪房企公开债券融资成本和总量，发行成本位于历史底部区间。受益于较为宽松的融资环境和房企补库的需求，3-4月土地市场持续回暖，1-4月土地成交价款1669亿元，同比增长6.9%，1-3月份为下降18.1%，累计增速实现由负转正。百城土地供应成交数据来看，4月成交楼面均价4010元/平米，百城土地成交溢价率为15.46%，连续两个月保持15%以上。
个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、永升生活服务(01995)和招商积余。
风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
01 土地购置拉动开发投资额跌幅收窄，景气指数持续回升
2020年1-4月，全国房地产开发投资完成额33103亿元，同比减少-3.3%，降幅较1-3月收窄4.4个百分点；同期住宅开发投资完成额为24238亿元，同比减少-2.8%，降幅收窄4.4个百分点，但对整体开发投资完成额继续起拉动作用，占比73.2%。此外，从前3月数据来看，土地购置对房地产开发投资完成额起带动作用，助力开发投资完成额跌幅收窄。
分区域来看，东部、中部、西部和东北区域房地产开发投资完成额分别为18444、6418、7342、900亿元，分别同比变化-3.1%、-10.6%、+3.7%、-1.6%，环比均有所收窄，环比分别收窄3.0、8.1、4.5、12.4个百分点，西部区域实现年内首次增速有负转正，其明显拉动作用。
2020年4月份，房地产开发景气指数为98.86，较2020年3月底提升0.67。
02 新开工面积及施工面积进入回升通道
2020年1-4月，房地产开发企业房屋新开工面积47768万平米，同比下降18.4%，降幅收窄8.8个百分比；其中住宅新开工面积35248万平米，同比下降18.7%。
同期房屋竣工面积19286万平米，同比减少14.5%，降幅收窄1.3个百分点；住宅竣工面积13709万平米，同比减少14.5%，增幅收窄12.4个百分点。2020年1-4月，房屋累计施工面积740568万平米，同比增长2.5%，增速同比降低0.1个百分点。
随着卫生事件影响的消退、复工复产的有序推进，新开工、竣工指标逐步回暖，4月单月新开工19565万平米，同比下降1.31%，降幅大幅收窄9.14个百分点。我们预计后续新开工面积增速将持续回暖。
03 土地市场回暖，百城成交溢价率突破15%03 土地市场回暖，百城成交溢价率突破15%
2020年1-4月，房地产开发企业土地购置面积3151万平米，同比降低12.0%，降幅环比收窄10.6个百分点；土地成交价款1669亿元，同比增长6.9%，1-3月份为下降18.1%，实现年内首次增速由负转正。
百城土地供应成交数据来看，4月单月供应11924万平米，成交9275万平米，成交楼面均价4010元/平米，百城土地成交溢价率为15.46%，连续两个月保持15%以上，土地市场较年初有明显回暖。4月百城土地成交中一线、二线、三线成交分别成交682、4795、3798万平米。成交面积结构中一线、二线、三线城市土地成交面积占比分别占比7.35%、51.70%、40.95%，二线城市土地成交占比有较3月提升约10个百分点，为2019年下半年以来首次超50%。
受益于较为宽松的融资环境和房企补库的需求，3-4月土地市场持续回暖，我们预计后续土地市场将进一步改善。
04 销售复苏，三十大中城市销售表现不及全国数据
2020年1-4月商品房销售面积33973万平米，同比减少19.3%，降幅环比收窄7.0个百分点；其中商品住宅销售面积为29916万平米，同比减少18.7%，降幅收窄7.2个百分点；商品房销售额31863亿元，同比减少18.6%，降幅环比收窄6.1分点。1-4月累计销售均价为9376元/平米，较去年同比增长76元/平米；4月单月住宅销售均价为9586元/平米，环比上月上升580元/平米，同比下降288元/平米，价格保持稳定。
4月单月三十大中城市商品房成交面积1234万平米，同比减少20.0%，降幅收窄16.6个百分点；1-4月累计成交面积3490万平米，同比下降32.45%，降幅收窄5.3个百分点，表现不及全国商品房销售数据。
2020年4月末，商品房待售面积52255万平方米，比3月底减少472万平方米；其中，住宅待售面积减少453万平方米，办公楼待售面积减少7万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。
2020年4月，百城住宅价格指数同比上升2.93%，涨幅收窄0.02个百分比，房价得到了良好的控制；其中一线、二线、三线城市住宅价格指数分别同比上升0.87%、3.69%、3.21%，总体保持稳定。
05 国内到款、自筹资金拉动开发企业到位资金回暖
2020年1-4月，房地产开发企业到位资金47004亿元，同比减少10.4%，降幅环比收窄3.4个百分点。来自国内贷款8730亿元，同比减少2.5%，降幅环比收窄3.4个百分点；自筹资金14875亿元，同比减少5.2%，降幅环比收窄3.6个百分点；定金及预收款13990亿元，同比减少18.9%，降幅环比收窄3.5个百分点；个人按揭贷款7601亿元，同比减少5.4%，降幅环比收窄2.0个百分点。
融资环境方面则保持较为宽松的态势，我们于周报中定期跟踪房企公开债券融资成本，春节以来债券发行成本大多低于2019年发行水平。
近期房贷利率稳中微降。2020年4月，首套房房贷利率为5.42%，环比减少3bp，二套房贷款利率为5.74%，环比减少3bp。
06 投资建议
随着卫生事件影响的持续减退和复产复工的推进，房地产行业各项指标继续迎来改善。2020年1-4月，全国房地产开发投资额3.31万亿元，同比减少-3.3%，降幅较1-3月收窄4.4个百分点；1-4月，房地产开发企业房屋新开工面积47768万平米，同比下降18.4%，降幅收窄8.8个百分比；其中住宅新开工面积35248万平米，同比下降18.7%；同期房屋竣工面积19286万平米，同比减少14.5%，降幅收窄1.3个百分点；4月单月新开工19565万平米，同比下降1.31%，降幅大幅收窄9.14个百分点。我们预计后续新开工面积增速将持续回暖。4月，房地产开发景气指数为98.86，较2020年3月底提升0.67
销售回暖，小阳春或将延后触发。同期商品房销售面积33973万平米，同比减少19.3%，降幅环比收窄7.0个百分点；其中商品住宅销售面积为29916万平米，同比减少18.7%，降幅环比收窄7.2个百分点；商品房销售额31863亿元，同比减少18.6%，降幅环比收窄6.1分点。1-4月累计销售均价为9376元/平米，较去年同比增长76元/平米；4月单月住宅销售均价为9586元/平米，环比上月上升580元/平米，同比下降288元/平米，价格保持稳定。
房企融资环境持续宽松，土地成交价款增速年内实现转正。2020年1-4月，房地产开发企业到位资金47004亿元，同比减少10.4%，降幅环比收窄3.4个百分点；直接融资环境保持宽松态势，我们于周报中定期跟踪房企公开债券融资成本和总量，发行成本位于历史底部区间。宽松的融资环境也带来土地市场的回暖，1-4月土地成交价款1669亿元，同比增长6.9%，1-3月份为下降18.1%，实现年内首次增速由负转正。
未来我们认为各地政府在保持“房住不炒”的主基调前提下将深化落实因城施策，结合目前位于历史底部的估值区间，地产板块投资价值凸现。
个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。
（编辑：张金亮）
