本文来源于微信公众号“小谢看地产”，作者国泰君安谢皓宇。
导读 供需继续恢复，与之相应的是供给恢复开始加速，叠加宽信用边际增量衰减，预计2季度继续大幅修复、3季度后增速重归下行，整体呈现窄幅度的倒V。
1、4月销售金额同比增速恢复10pct，速度略快于供给端新开工的9pct，预计后续关系逆转，呈现供略过于求，总量数据继续恢复，但幅度放缓。尽管需求弹性恢复仍然大于供给弹性，但从绝对值来看，新开工面积已经大幅度超过销售面积，4月单月为7570万方，由于从新开工到预售存在一定的滞后，我们判断5月下旬之后就会迎来推盘井喷期，伴随而来的就是去化率开始稳定和销售放量。
2、融资边际变紧扰动土地市场，预计高溢价率和高流拍率同时存在，推盘预售也将持续增加。海外债融资在评级机构下调评级后出现了利率大幅度提升，使得房企从净融资变为了净回购，新发债券也面临二级市场利率过高造成一级市场难以发行的情况。再考虑到新出的信托新规对类股权融资的收紧，海外债和信托对土地市场的冲击预计将会逐步反应，体现就是土地热度有所降温，结构分化加剧，好地块的高溢价率(其实是防风险)和有瑕疵地块的高流拍率将同时存在。在这种背景下，预计地产投资和新开工将居高不下，以换回更多的销售回款。
3、上有顶、下有底是当前市场的整体特征，企业分化的差异将出现在对三费率的控制上。土地市场不好不差、楼市销售不好不差将成为未来很长一段时间的特征，在很窄的区间内波动，对企业的考验从择时拿地、拓宽融资渠道变为如何降本增效。毛利润率下行是未来趋势，控制三费率就能控制对净利润率侵蚀的影响。对于不再新进城市、并转而进行深耕战略的龙头来说，在管理费用率上有较大的空间，同时，品牌认知度伴随产品定位、产品设计和物管的提升，将降低销售难度以换回更好的销售费用率。
从2019年实际情况来看，目前仅有TOP10龙头企业能够完成三费率的控制，预计在新一轮竞争当中，将体现为突出优势。推荐稳健经营的万科A、保利地产、中国金茂(00817)、招商蛇口、龙湖集团(00960)，同时推荐有望逆周期的企业包括大悦城(00207)、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国(01918)，受益旭辉控股集团(00884)、中骏集团控股(01966)等。
