本文转自中金公司研报
公司近况
物业管理行业的防御性价值凸显及上市公司盈利预喜频发，板块主要股票价格近期屡创新高。永升生活服务（01995）凭借其优质的基本面和强劲的增长前景，受到了日益广泛的市场关注，年初至今股价已上涨54%。展望未来，鉴于公司在独立项目拓展和园区增值服务方面的优秀能力，我们对其长期发展前景充满信心。
评论
独立拓展能力突出，推动管理面积快速增长。我们预计2019-2021年在管面积复合年增长率为46%，其中约80%的新增面积来自独立竞标(与2017-2018年的比例接近)，这将使公司管理面积中旭辉相关项目(包括旭辉联营公司项目)的占比从2018年底的约50%(中金估计)下降至2021年底的约30%。此外，我们预计2019-2021年合约面积的复合年增长率为49%，为后续增长提供坚实的支撑。
园区增值服务领先同行。永升园区增值服务板块毛利润在2018年达到3.8元/平方米/年，而同业水平为0.7-2.2元/平方米/年。展望未来，我们预计随着在管面积的增长、公司现有业务将对新社区不断渗透，同时考虑新业务的发展，预计板块利润强劲增长(在每平方米利润年均复合增长率为4%的假设下，我们预测2019-2021年板块毛利润的复合年增长率为55%)。
盈利强增长且结构稳健。我们预计公司2019-2021年净利润分别同比增长113%、52%和44%，且利润结构较同业更加稳健。我们预计2019-2021年非业主增值服务毛利润在总毛利润中占比为14%，而同业水平为13%-35%。
估值建议
我们维持盈利预测不变。鉴于公司市场关注度显著提高、流动性改善，同时考虑外汇汇率预测调整，我们将目标价上调20%至10.0港元(对应2021年目标市盈率由25倍上调至28倍，较当前股价有23%的上行空间)。维持跑赢行业评级。公司目前交易于33倍2020年市盈率和23倍2021年市盈率。
