如果正荣地产(06158)2018年被纳入港股通标的，会对港股地产板块有什么样的影响?
这是正荣地产上市四个月之后，在雪球、在股吧等平台上，多个投资人提出的问题。
从数据上看，上市仅四个月来，在没有南下资金参与的情况下，这家中国地产第19强的企业正荣地产逾两成，目前总市值已超过197亿，最高点时市值为273.8亿元，在热点不断的房地产板块中已然具备新星气质。
在二级市场上，正荣地产目前市销率不足1倍，依然远低于恒大、碧桂园等同行，在便宜的地产股中也算是最便宜的标的之一。
正荣地产遭低估，一方面是由于内在的价值没有被市场充分挖掘，另一方面则可能与缺席港股通有关。
在缺席3月份港股通的标的调整之后，如果在成交量流通比率上可以补强，那么正荣地产完全有可能在下半年纳入港股通标的，由此使投资逻辑面临重估。
关于纳入港股通标的的大猜想
港股通是内地投资者参与港股市场的重要通道，近两年来，港股通南下资金异军突起，在港股市场上掌握越来越多的话语权，其威力不可小觑。
据港交所和数据统计，2017年，南下资金成交金额超过2万亿元，同比增长超过1.7倍，汇率换算净买入金额累计超3000亿元，港股通在港股市场成交占比显著提升。去年恒指涨幅冠绝全球，其中南下资金的贡献不容忽视。
从过去表现看，大多数新纳入港股通的股票通常会受到更多资金的关注，长期估值提升的可能性也更大。
目前正荣地产市值近200亿，每天交易量接近加入港股通的最低要求，其有可能在今年年底或是明年年初被纳入港股通标的。
具体来看，按照恒生港股通小型股指数的候选准则，加入该指数的公司必须满足上市时间、市值、成交量方面的特定要求。其中包括：上市最少一个月;过去12个月平均市值必须大于50亿港元;成交量流通比率大于最低要求的0.1%。
从上市时间、市值来看，正荣地产已满足两项需求，仅有成交量流通比率上仅有一步之遥。
智通财经APP注意到，正荣地产今年1月16日上市，若不考虑上市初期股价波动幅度比较大的时间段，以3月份为例，公司成交流通比率大约在0.089%，与最低要求还有约0.01个百分点的距离，也就是说如果每日成交量再提升41万左右，正荣地产就有机会加入恒生港股通小型股指数，继而有可能成为港股通名单中的新成员。
事实上，正荣地产在上半年未能纳入港股通标的，最重要的一个因素即是成交量流通比例的占比问题——当然这亦与新股上市，流通股数占比稍许不足有关。
今年3月份，中教控股(00839)、中国宏桥(01378)、中粮包装(00906)等股获调入港股通后，成交量及股价均有明显上升。更有甚者，去年11月，庄园牧场(01533)加入港股通的消息公布后，单日曾涨近3倍!
这里仍有一个重大利好。4月11日，央行行长易纲在博鳌论坛发表讲话称，5月1日起内地和香港互联互通额度扩大，将把股市互联互通每日额度扩大四倍。目前沪伦通准备工作进展顺利，争取2018年内开通。
两地互联互通额度扩大四倍，即意味着会有更多内地投资人参与投资港股，加上估值低、打击老千股等新政的落地，故此2018年恒指长牛的逻辑没有改变。
也即是说，如果在下半年正荣地产有机会纳入港股通标的，那么其较低的溢价、在国内投资人心目中的知名度——很多香港及海外投资者对正荣地产缺乏了解，那么正荣地产有可能获得投资人的重估。
关于2018年的利润和降杠杆
从业绩上看，上市后不久，正荣地产亮出了第一份年报，2017年实现收益199.95亿元人民币(单位下同)，同比增长36.9%;毛利为42.2亿元，同比增长33.1%;毛利率保持约21%;股东应占溢利14.09亿元，同比增长19%。
值得一提的是，正荣地产收益实现了从30亿到近200亿的跨越，仅仅用了三年的时间，年复合增长达到87%。
在日前召开的业绩会上，正荣地产向智通财经APP透露，2017年底，公司土储达到1526万平方，权益比例在65%左右，都集中在相对优质的地段，已有土储折算货值大概2800多亿，未来每年销售额将不止1000亿。
从财务分析来看，正荣地产目前正积极降杠杆，IPO后实际净负债率已降至120%，并计划将该比例降至100%以下。从新近发生的多个事件来看，正荣地产正在快速去杠杆化。
以最近获得通过的24.21亿元ABS为例，其中21亿元的三年期发行利率为7.30%，并获得较高推荐评级，说明评级机构认可正荣地产的财务水平及业绩增长预期。
智通财经APP获悉，在国家去杠杆的大前景下，目前银行贷款利率超过6%，短期融资利率12%，一年期融资利率9%，均比2017年提高了3个百分点。2017年四季度后，房地产融资利率开始快速抬升。大型地产企业的融资利率在6%左右，中小地产企业融资成本在8%-10%不等，甚至更高，亦称部分省级地产商融资综合成本高达25%。
智通财经APP注意到，ABS融资利率亦在快速上升，中投证券新近为碧桂园发行的一支9.64亿元的ABS融资利率亦高达6.2%。如此相较，考虑到体量问题、银行融资利率的上升，正荣地产7.3%的ABS融资利率并不高。
降杠杆的过程，事实上也是挤出财务利润的过程。正荣地产在上市之后即通过融资、发行ABS等方式，实现负债率的急速下降，由此减低利息方面的支出。利息支出减、销售总额扩大，一加一减，事实上就是利润增厚过程。
从技术图形上看，正荣地产未落至日线前低区间，而是开始摆脱30日线开始上行。一俟突破30日线确认，则继续上行的概率较大。
