随着某龙头房企风险暴露逐渐接近尾声，政策与资本市场对于房地产的预期已悄然变化。
政策方面，在9月24日于北京召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会中，提出了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
申万宏源表示，这是2003年至今央行例会罕见提及房地产行业，并明确表示了维护行业健康发展和住房消费，或是为了避免过严调控造成行业和金融风险。
而在此前，央行在《中国金融稳定报告》中做出了“实施差别化住房信贷政策，支持合理自住购房需求”的表述，或意味着央行后续将更重视支持合理自住购房需求，避免过严调控政策对刚需和改善购房者的误伤。
鉴于2021年下半年以来房地产行业投资和销售加速走弱，土地市场流拍率快速走高，房企资金链风险也快速提升，申万宏源认为：为了房地产市场和金融市场的稳定，行业政策调控亟需正常化修复。这代表着行业的悲观预期将有所扭转，政策调控有望边际放松。
而从资本市场来看，得益于行业预期的改善以及整个房地产行业估值处于极低水平，资金开始逐步介入房地产企业。比如A股房地产行业的ETF自8月2日触底后，至9月28日已录得超15%的涨幅，这或代表着房地产行业在风险暴雷接近尾声后新行情的开启。
在此背景下，深挖行业中的价值标的便是获得超额投资收益的关键，港股市场中的中国天保集团(01427)或便是值得投资者重点关注的标的，该公司“建筑+地产”的双轮驱动模式在行业低迷时防御性强，在行业回暖时业绩更具弹性。在业绩向好的基础上，中国天保集团将受益于行业预期的改变，或能带动公司股价逐渐走强。
建筑业务持续高增长
中国天保集团在建筑行业有着深厚的积累，公司自1998年起便一直从事建筑承包业务。至2017年时，公司取得了建筑工程施工总承包企业特级资质。截至2020年8月，整个河北省拥有特级资质的企业只有11家，中国天保集团便是其中之一，可见公司在行业中的实力。
2021年上半年建筑业务的亮眼表现则是公司实力的最新诠释。据中期财报显示，中国天保集团报告期内的建筑业务收入为7.7亿元，同比增长13.4%，高于全国建筑行业8.6%的行业增速。
其中，位于京津冀的收入为6.19亿元，同比增长43.4%，且占建筑业务总收入的比例从去年同期的63.5%升至80%，这说明公司深耕京津冀的战略取得明显成效。
而从建筑业务承包的项目类型上看，工业、商业及基础设施建筑的收入为3.03亿元，同比近乎翻倍，这表明了工业、商业及基础设施建筑的高景气。
不过，与收入增速相比，未完成合同与新签合同两个指标更能体现中国天保集团建筑业务发展的真实情况。智通财经APP了解到，截至2021年上半年，中国天保集团建筑业务的未完成项目的合同价值为40.83亿元，同比增长21.92%;与此同时，新签合同价值为9.19亿元，较2020年同期的3.37亿同比大增172.7%，这为公司未来一至两年内建筑业务收入的快速增长奠定了坚实基础。
值得注意的是，新签合同价值的大幅增长，并非是因为低基数，事实上，即使在未受疫情影响的2019年上半年，新签合同价值也只有5.83亿元，较2021年上半年的9.19亿元低36%，这足以说明中国天保集团的建筑业务在持续快速成长。
与行业发展水平相比亦能对该结论有所佐证。据国家统计局数据显示，2021年上半年，全国建筑行业新签订合同价值为14.41万亿人民币，同比增长14.4%，该增速大幅低于中国天保集团的172.7%。
若从新签项目所处地域及类型分析，则可找到中国天保集团建筑业务新签合同价值大幅增长的秘密。据2021年中期财报显示，公司来自京津冀地区的新签合同价值为7.29亿元，同比增长137.46%，这是公司持续深耕京津冀地区所取得的成果。与此同时，其他地区的新签合同价值为1.9亿元，同比增长5.38倍，这主要得益于公司强化市场拓展，加速全国布局。
智通财经APP了解到，中国天保集团的建筑承包业务在深耕京津冀的同时，已向江西、江苏、内蒙古等市场开拓，并夯实四川、山东、安徽、北京等区域，形成以华北、华东、西北和西南覆盖18个省份的全国市场布局。
而从新签合同的项目类型来看，楼宇建筑的合同价值为3.22亿元，已恢复至2019年同期的87.68%;来自工业、商业及基础设施建筑的合同价值为5.97亿元，同比增长146.67%，较2019年上半年亦大增175.87%。
从上述的分析中不难看出，中国天保集团建筑业务的持续高增长主要有两方面的因素，其一，公司在深耕京津冀的同时向全国扩张;其二，在传统基建+新基建的双重刺激下，建筑行业迎来了新一轮景气周期，中国天保集团从中获益，因此来自工业、商业及基础设施建设的收入与新签合同价值均大幅增长。
而建筑行业的高景气仍将持续。在今年3月份发布的《十四五规划和2035年远景目标纲要》中，对碳减排、智能建造、交通强国、PPP与REITs、老旧小区改造、生态保护等方面均提出发展要求，这意味着建筑产业在十四五期间仍将保持一定强度;且“新基建”作为新一轮技术周期起点的基础投资，稳步推进已是大概率事件。与此同时，传统基建+新基建作为经济发展中起着“逆周期调节”作用的关键产业，在经济压力下有望持续走强。基于上述三大因素，中国天保集团将持续受益于建筑行业的高景气。
交付影响短期业绩，房地产业务板块长期稳健向好
地产开发则是中国天保集团为实现与建筑业务的协同而在2001年开启的新业务。在过去二十年中，中国天保集团的房地产业务聚集于京津冀地区开发建设了天保郦景、天保·凌云城、天保绿城、天保·馨悦湾、天保青花府、天保新城等多个住宅小区，并坐拥保鑫国际、天保广场等商业项目，形成了超20个项目的多元化组合。
而在2021年上半年中，中国天保集团的房地产开发业务收入为1.07亿元，较2020年同期有所下滑。但值得注意的是，收入的下滑主要是因为在2020年上半年中，天保绿城、天保新城三期及福馨苑均实现了交付，但在2021年上半年并没有大型项目交付，这就导致交付面积从116758平方米下降至17106平方米，从而使得收入下滑。
显然，该报告期内房地产开发业务收入的下滑是由非经常性因素所导致，并不能反映公司的真实业务实力，随着新项目的后续交付，地产开发业务有望重回增长。
事实上，为实现地产开发业务的长期稳健发展，中国天保集团已做了多方面的准备，其一，在房地产行业持续大分化的背景下，公司将地产开发业务聚焦于长期深耕的京津冀地区，并积累了丰富的土地储备，为地产开发业务的长期发展奠定坚实基础。
据2021年中期财报显示，截至6月30日时，公司在报告期内的土地储备为195.44万平方米，其中已竣工面积为12.59万平方米，在建面积为106.16万平方米，未来开发建筑面积为72.25万平方米。过百万平方米的在建面积，保证了公司未来三至五年的项目交付。
同时，公司仍在持续留意市场中的优质地块。在9月17日时，中国天保集团旗下子公司蔚县天保房地产成功摘得张家口市蔚县一宗住宅用地，合计43242平方米，对公司土地储备进行持续扩充。
其二，在“房住不炒、因城施策”的行业主基调下，中国天保集团围绕“地产+”积极探索多元化业态经营，欲打造地产开发业务的第二增长曲线。多业态经营是中国天保集团跨出传统住宅，迈向市场新需求的关键一步。
除住宅项目外，中国天保集团已推出了包括天保智慧建筑科技园、保鑫国际大厦、张北中都银座等在内的商业项目。其中，天保智慧建筑科技园是集商务办公、企业总部办公、商业、微影吧、餐饮于一体的高端综合体，项目整体房源4100套，现处于主体施工阶段。截至2021年6月30日该项目已推出1816套，售出296套。而中都银座项目是集商场、影院、餐饮、会议、办公、酒店、休闲商务功能于一体的综合型高端商业大厦，其中天保广场已于2020年12月盛大开业。
聚焦京津冀、丰富的土地储备以及多业态经营的策略，保证了中国天保集团在行业大分化背景下仍能把握结构性机会，从而实现稳健增长。事实上，当前市场中看好房地产行业的机构并不少，兴业证券便是其中之一。
兴业证券认为，房地产行业“三底”已现。其中，“政策底”是“两维”的提出;行业“基本面底”则是第二批集中供地方式迎来调整，土地市场显著降温，随着地产公司新拿地项目毛利率的见底，未来毛利率有望逐步回升至稳定;“市场底”则是某龙头房企风险扩散后引发市场急剧调整导致行业板块估值跌落至历史最低水平。基于上述“三底”逻辑，其认为当前已是积极配置地产核心标的的窗口期。
一旦市场对房地产行业的预期发生改变，建筑业务高增长，地产开发业务稳健的中国天保集团有望受市场资金青睐，其高弹性的业绩表现或将公司股价推升至更高。
