近日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，特别提出：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。央行此番定调，预示着基于维护房地产市场的健康发展，业内企业严守系统性金融风险仍是底线。
智通财经APP获悉，受限于房企融资的“三道红线”持续发力，规模房企爆雷风险发酵，境外信用评级机构连番下调品牌房企评级展望，引发市场关注。
然而，市场过度惊恐也连累一些优质公司被埋没。这个时候投资者更应深挖企业价值做长期配置。比如一些地区性龙头内房股凭借其深耕区域的优势，反而有望突围而出。智通财经APP留意到，2021年以来，精耕长三角核心区位的银城国际控股（01902）稳健推进业务发展，截至8月末公司合约销售额同比上升119%，增势强劲。另外，公司在8月中期业绩公布后更获大行法巴对其债券维持推荐「买入」，反映公司的资产价值突出。可以预见的是，银城国际控股的价值或有望随着规模快速增长和市场认可度提升而逐步提升。
稳步扩大长三角覆盖面，前8个月合约销售额同比大增119%
银城国际控股是快速增长的长三角品质房企，近年来一直践行“多元化”发展策略，逐步形成了以物业销售为主，项目管理、酒店营运、房地产投资、会展业务为辅的业务布局，整体规模稳步增长。截至2021年上半年，公司总资产稳定增长，约为474.1亿元（单位：人民币，下同），较2020年底增长约6.2% ；同期公司总权益约为52.0亿元，保持稳定水平。
规模持续扩张的同时，银城国际控股的毛利率与净利率稳中有进。2020年上半年，公司的毛利率增长2.5个百分点，为18.2%；净利率为7.9%，同比增长1.3个百分点。利润率的亮眼表现，正是集团坚持区域深耕与品质经营，通过精细化管理提升盈利水平，实现降本增效的成果。
城市布局方面，银城国际控股在巩固南京市场优势的同时，逐步加大长三角核心城市的覆盖面。2021年以来，公司区域深耕成效显著，南京及杭州项目仍是公司销售引擎，贡献总合约销售金额约69%，比2020年的59%提升了10个百分点，其中南京贡献33%；杭州贡献36%，同比增长32个百分点。此外，公司亦择机布局新城市，拓宽业务版图，多项目打入温州、苏州等热门城市。
银城国际控股一方面夯实重点城市业绩确定性，另一方面把握新增长点，双管齐下驱动收益强劲增长。今年首8个月，集团连同其合营企业及联营公司的总合约销售额达188.6亿元，按年增长近119%;合约总建筑面积约92.06万平方米;平均合约售价约每平方米2.05万元。 若较2020年全年的232亿元合约销售而言，今年还不到第三季度已完成去年超过八成的销售。根据智通财经APP观察，银城国际控股过往的推盘节奏多集中在第四季度，比如20年第四季度就贡献了全年近50%的合约销售。若以目前的速度，应该能顺利完成全年300亿的目标。
根据智通财经APP了解，银城国际首8个月的合约销售同比增幅远胜同业平均水平，足见实力稳健，且对营运现金流亦带来良好的支持。
高销售回款率+快周转，锁定利润能力愈强
随着资管新规、“三道红线”和房贷集中度管理政策的相继落地，房企外源性融资渠道进一步收紧。在此背景下，力推物业快周转，加快销售回款和经营性现金流入，是中小房企缓释政策压力的重要手段和实现规模扩张的底气所在。2021年上半年，银城国际控股在合约销售金额持续增长的同时，亦保持了高水平的销售回款率，1-7月公司销售回款约162亿元，销售回款率高达92%。
在外部融资政策收紧的背景下，公司稳定的回款能力将有效降低流动资金风险，推动公司夯实主业，保障项目质效稳步扩大规模。与此同时，银城国际控股项目去化良好，开发运营效率保持高水准。
根据智通财经APP了解，近年来，银城国际控股凭借标准化的房地产开发程序，有效管理项目，高效监察开发进度，确保质量标准落实，持续提升物业开发和经营效率。公司项目上半年去化情况良好，南京云望府项目全部售罄；杭州青山湖畔项目上半年于临安市场成交量排名第一等。
此外，公司保持了高水准的开发运营效率，上半年，淮安云樾天著项目、玉环金麟府项目四证齐全周期为3.9个月；南京君荟项目自有资金回正周期为7.3个月，安徽知庐项目经营性现金流回正周期为10.3个月。2021年上半年，公司所有项目均按时交付，体现了其运营实力，保障了快周转实现，加上高水平的销售回款率，银城国际控股锁定利润的能力愈发强健。
值得关注的是，如上文所提，公司将于第四季度加大推盘力度以确保全年300亿合约销售目标，为未来结转收入提供有力保障。根据公司业绩披露信息，银城国际上半年资金成本仅为7.5%，保持较低水平，且仍有总未使用银行授信额度119亿元。可期的结转收入与多元的融资渠道都将为公司资金流动性层面带来积极影响。
债务结构不断优化，债券获法巴维持推荐“买入”
业务扎实推进背后，离不开健康的财务状况，银城国际控股的另一大亮点是短期借款占比持续下降，债务结构不断优化。2021年上半年，公司短期借款占比30%，同比下降9个百分点。短期流动性更趋宽松，整体财务风险大幅压降。同一时期，公司现金余额充足，达55亿元，未使用授信额度达119亿元。重要的是，2021年上半年，公司现金短债比保持稳定，为1.16倍，平均资金成本为7.5%，同比下降0.2个百分点，维持低位。充足的现金余额和未使用授信额度，将有力支撑银城国际控股未来发展需求。
值得关注的是，在8月中期业绩公布后，公司更获大行法巴对其债券维持推荐「买入」，肯定了银城国际2021年上半年利润率水平上升、信托贷款持续减少、债务结构保持健康、长三角城市合约销售金额显著上升等表现。
另外，法巴表示公司虽作为小市值开发商之一，但其债券能够提供稳定利息回报，且预计未来其自身的平均融资成本亦持续下降。因此该行维持银城国际债券「买入」评级。这说明银城国际控股多年来致力于业务和财务“两手抓”，得到了市场的认可。而公司于今年9月发行的364天美元票据也获得联合评级国际授予“B+”发行债务评级。
总而言之，银城国际控股财务安全性高，盈利能力稳定，而随着其债务结构持续优化，确保了公司高效使用营运资金，保证充裕的现金流，从而夯实发展基础，实现体量上的高速成长，迎来价值释放。
