大浪淘沙，一度鲜花似锦的长租公寓运营行业，由于盈利能力欠佳，社会争议频发，已经坐了几年的“冷板凳”。但我们认为，时间证明了集中式公寓尽管起步艰难，却显然模式更优。我们相信，长租市场不仅迎来了政策拐点，也迎来了头部企业的运营能力拐点。
国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人等群体住房困难。政策涉及金融、税收、土地供给方面的政策优惠，其中税收方面的优惠政策较为明确。
税收政策“实质破冰”，租赁企业盈利困难问题或得到有效缓解。
尽管增值税是价外税，并不直接进入利润表，但由于长租企业挂牌房价往往是含税价(正如酒店房价一样)，减免增值税势必直接助推企业盈利。尽管包租模式下，企业拿房的对手方常常不会足额按照租金12%缴纳房产税，甚至经常有免缴情形，但在企业具备一定议价能力的情况下，房源方房产税的减免也客观上会提升长租企业盈利能力。
土地供给和金融政策值得期待。
增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给，在人口净流入的大城市利用集体建设用地等建设保障性租赁住房，允许闲置存量商办工业用房改造租赁住房等，执行效果仍有待观察，但趋势上有利于增加长租企业的经营规模，也有利于企业盈利能力提升。另外，国常会要求鼓励市场力量参与，加强金融支持，我们相信REITs等政策性工具有望助力长租市场发展。
集中式公寓厚积薄发，渐显旺盛生命力。
相比收房问题频发，服务难以标准化，体验较差，争议较大的分散式公寓而言，集中式长租公寓虽则前期运营难度更大，规模更小，却发展更为稳健。我们相信，政策需要鼓励的住房租赁企业，主要是指集中式长租供应方，包括重资产的持有方，更包括包租改造模式的供应方。集中式长租公寓领域，万科泊寓和龙湖冠寓分别以14.24万和9.0万套的规模明显领先。且过去几年，万科和龙湖在运营方面积累了丰富的经验，提升空间效率，降低空置率的手段已经远超过往。
风险提示：
长租行业盈利能力不佳的风险;各类政策不能有效落地的风险。
迎接长租业务的拐点，看好空间服务的价值。
大浪淘沙，一度鲜花似锦的长租公寓运营行业，由于盈利能力欠佳，社会争议频发，已经坐了几年的“冷板凳”。但我们认为，时间证明了集中式公寓尽管起步艰难，却显然模式更优。我们相信，长租市场不仅迎来了政策拐点，也迎来了头部企业的运营能力拐点。长租行业更是整个空间服务行业的入口之一，集中式公寓运营的规模效应甚至强于物业管理行业。我们推荐集中式长租领域的领军者，万科企业(02202)和龙湖集团(00960)，也建议投资者关注从事长租业务的我爱我家，和探索城市精品长租运营管理的滨江集团。
本文选编自“中信证券研究”，作者：陈聪、张全国、李金哲，智通财经编辑：张金亮。
