三条红线出台不到一年，给房地产行业却带来了巨大的影响与改变，靠负债驱动发展的时代成为过去。未来如何调整优化债务结构，也成为了当前环境下的一大重点。自三条红线出台至今，哪些房企在债务结构方面调整较为迅速?房企的融资成本及债务久期方面又有多少改善?
01 短期有息负债首次下跌 长短期债务比上升至2.15
99家典型上市房企总有息负债规模增速近几年呈现持续下降的趋势，三条红线出台后更是断崖式下跌。2020年末99家房企的总有息债规模为77919亿元，相比2019年仅增长5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。其中，有28家房企的总有息负债同比呈现下降，有32家同比增速不高于15%，两者占比达约61%(2019年该比例为54%)。可见，越来越多的房企都将控制负债规模作为了当前的主要目标。
与此同时，不少房企通过借新还旧等方式，积极调整企业债务结构。截止2020年末，99家房企的长短期债务比达2.15，较2019年的1.93及2020年中的1.87，均有明显改善;其中短期有息负债24722亿元，相比2019年下降了2%，为历年来首次出现下滑;长期有息负债较2019年上升了9%至53197亿元。
房企通过借新还旧调节自身债务结构，一方面，短期内能有利于达标现金短债比等红线指标，满足政策监管要求。另一方面，更多地利用长期资金，也能使企业的未来决策更加从容。
02 过半企业2020年债务结构优化 部分企业表现突出
从具体房企来看，2020年在99家重点房企中，有52家房企的长短期债务比出现不同程度的改善，其中融创、佳兆业、荣盛等房企，不仅控制了总有息负债规模的增长，债务结构也优化显著。
以佳兆业为例，2020年底，佳兆业总有息负债为1214.71亿元，同比增长4%;其中短期有息负债为230.69亿元，同比减少28%;长期有息负债为984.02亿元，同比增长15%;长短期债务比从2019年的2.67大幅提升至4.27。这主要由于期内佳兆业累计发行34亿美元的境外优先票据，且发行期限普遍较长，其中5年期占比44.1%，3年期占比23.5%(含3+N年的永续债)，从而使债务结构得到优化。
03 2021年赎回潮持续 部分房企加紧降负债或调结构
进入2021上半年，部分房企继续加大债券赎回和借新还旧力度。据不完全统计，中国恒大、碧桂园、奥园、富力及正荣等都赎回了较大规模的债券，其中恒大2021年1月以183.52亿港元自有资金提前偿还了2023年到期的161亿港元可转债。在6月3日的战略合作伙伴交流会上，恒大更是表示在2021年6月30日前，企业有息负债有望降至6000亿以下。
中国奥园也于上半年悉数赎回了三笔公募境外优先票据，赎回规模超70亿人民币。与此同时，奥园也发行了多笔长期债券，如2021年2月，发行6年期3.5亿美元5.88%利率的优先票据，为奥园美元债发行的最长年期，优化了企业的债务结构。
此外，正荣上半年以来也积极通过以长债置换短债的方式，不断优化债务结构。2021上半年正荣共赎回了三笔优先票据，先是3月提前赎回2022年到期利率9.15%的3.1亿美元优先票据，此后5月又赎回2023年到期利率8.65%的4.2亿美元优先票据，及2021年到期利率7.4%的
10亿美元优先票据。
从2021年正荣新发债的情况来看，近期发行的四笔优先票据利率在5.98%-7.10%之间，均远低于赎回债券利率。2020年正荣的融资加权利率为6.5%，较2019年已减少1pct，预计在新债换旧债的举措下，成本有望将继续下降。此外从发行期限来看，新发行的优先票据中有两笔为5年期，金额占比56%，预计未来企业的长短期债务比也将得到进一步优化。
整体来看，由于获取长期负债相比短债，获取难度更大。一般要对借款企业进行详细的信用评估，甚至资产抵押。在当前融资收紧的背景下，并非所有的房企都能够轻松获取到成本较低、期限较长的长期负债。能够做到以新换旧的房企仍然仅占少数。对于那些债务结构不理想的房企而言，建议还是从运营效率、提升产品力着手，不断控制负债与成本，精细化运作，从而打通业务与资本的正向循环，掌握更大的竞争优势。
本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，智通财经编辑：玉景。
