本文转自微信公号“小谢看地产”，作者：谢皓宇、单戈
导读
融创中国（01918）业绩增速和降杠杆远超市场预期，反映了公司的战略前瞻及高资产质量，降杠杆先手优势下，从容布局中长期竞争优势，随着风险降低和业绩展望期拉长，估值修复可期。
1、维持增持评级。公司2020年营收2305.9亿，同比增长36.2%，归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%;毛利率21%，较2019年下降3.5个百分点;核心净利润302.6亿，同比增长11.8%，业绩略超我们预期。公司降负债成果显著，土储优势保障业绩稳定增长，预计2021~2023年净利润为407、475、545亿元，对应PE为3.1、2.7、2.3倍，维持增持评级。
2、负债端压力大幅减轻，后续具备先手优势。1)我们中期业绩点评对融创降杠杆较乐观，主要基于其战略前瞻及土储质量，此次公司净负债率降至96%、非受限现金短债比达1.08，剔除预收负债率降至78%，预计2022年可达绿档;2)永续债回购、有息负债中短债占比降至30%等，均反映负债端压力大幅减轻;3)降杠杆领先不仅风险降低，也意味着较早摆脱售价竞争，有利于利润率修复，更重要的是可先一步布局新竞争优势，反映的是管理胜出，未来表现仍将好于行业。
3、地产开发优势持续巩固，2021年销售错位提速。1)2020年销售额略低于预期，销售均价微降至1.4万/平，考虑到市场环境及公司降杠杆效果，更多推盘留到2021年是更明智选择，2021年计划推盘货值9000亿，销售目标6400亿;2)深耕优势已形成，布局120个城市中55个销售做到前10(2018/2019年为37/43个);3)土储优势继续保持，年末土储2.58亿平，成本4270元/平，78%位于一二线，且2019年公开市场/收并购/产业合作拿地占比36%、30%、34%，多元化拿地能力突出。优质的土储将保障公司核心净利润稳定增长。
4、重心逐步转向长期竞争优势，价值重估可期。2021年虽仍强调改善资本结构，但产品升级、冰雪板块等也被放到重要位置，而不是像2020年强调处理资产降杠杆。产品是公司的传统优势项，而文旅板块2020年贡献管理利润增长311%达到6.27亿，业绩释放超预期，冰雪更是其中王牌，这些将助力公司形成长期竞争优势，提升估值。
风险提示：市场需求超预期下滑、文旅板块不及预期。
