3月10日盘后，物业股时代邻里(09928)发布了2020年业绩报告，此后两个交易日累计上涨了6%，尤其是在12日港股恒指大幅回调之下，时代邻里仍然保持了红盘，对比近半年以来的走势，时代邻里股价止跌，业绩似乎得到了认可。
行情来源：智通财经
智通财经APP观察到，2019年，时代邻里踩着尾巴于年度末上市，之后伴随着物业板块的热炒，股价从5.15港元的发行价，一路上涨至最高13.74港元，涨幅达到167%，然而在去年年中，中期业绩发布之后，时代邻里的股价一直萎靡不振，近期再度跌至发行价附近。
去年9月份以来，港股物业管理服务板块虽然有大幅回调，但是进入2021年之后也有明显反弹，然而时代邻里的走势却与板块相背离。
究其原因，主要是因为去年四季度以来，物业板块新增几只大市值上市新股，而物业新股上市表现普遍不错，带动板块止跌反弹。不过观察物业板块的老面孔，除龙头碧桂园服务之外，普遍抗跌能力较弱。进一步归因，则在于此前板块热炒，导致个股估值偏离，回调在所难免。
在业绩期来临之际，板块回调半年之久的物业股，是否有再次配置的价值?时代邻里的业绩能否支撑当前估值?
扎根湾区辐射全国，合约建筑面积翻倍
时代邻里成立于1998年，总部位于广州，最早是时代中国（01233）旗下控股子公司，为其开发的物业提供管理服务，2019年12月19日，时代邻里分拆在港股上市。
从业务上看，时代邻里从广州出发，扎根大湾区，之后向全国辐射。截至2020年12月31日，公司在管物业管理服务覆盖53个城市，在管物业管理项目(不含城市公共服务9个项目)518个，物业管理在管建筑面积6881万平方米。此外，公司有67项合约物业管理项目尚未移交管理，未交付建筑面积1290万平方米，合约建筑面积达到8168万平方米。
若计算城市公共服务项目，截至2020年末，公司总合约建筑面积达到1.11亿平方米，较2019年末5800万平方米增长达到92.4%，接近翻倍。
智通财经APP观察到，近两年，通过母公司时代中国以及并购参股等方式，在“4321”战略指引下，时代邻里的在管面积迅速扩张，业务覆盖区域从大湾区拓展至长三角、成渝和其他地区。
2020年，时代邻里成功收购了广州浩晴物业管理有限公司和广州耀城物业管理有限公司，收购上海科箭51%股权，进入电力物业管理领域和工业物流地产物业管理领域，签订了收购成都合达联行科技有限公司49%股权，布局西南地区。
截至2020年12月31日，时代邻里的在管项目中，物业管理在管建筑面积约4550万平方米项目位于大湾区，占物业管理服务在管建筑面积的66.1%。2020年新增合约建筑面积1270万平方米中，大湾区合约建筑面积增加880万平方米，占比约69%，其他城市合约建筑面积增加390万平方米。
可以看到，时代邻里在大湾区以外的区域拓展项目的比例达到三成。虽然大湾区不论是人口还是经济，对于物业公司都是一块肥肉，但是竞争者甚多，想要做大，全国拓展是必不可少的步骤，不过能否在其他区域成功复制，还需要时间检验。
第三方业务加速拓展
在业务生态方面，其在管物业包含了住宅物业和非住宅物业，2020年，公司住宅物业建筑面积占比32.4%，非住宅物业建筑面积占比67.6%，非住宅物业建筑面积占比提升约5个百分点。不过非住宅物业的收入占比却低于面积占比，主要是非住宅物业包含了商业物业、写字楼，以及政府大楼、公共设施、医院学校等，其部分项目平均收费低于住宅物业。
另一方面，作为时代中国旗下公司，时代邻里的业务与其有不可分割的关系。截至2020年12月31日，时代邻里来自时代中国的在管建筑面积占比31%，来自第三方物业开发商的建筑面积占比69%，第三方项目占比较上年同期增加14.2个百分点。而第三方项目收入占比也同43.7%进一步提升至51.3%。
智通财经APP认为，主观上时代邻里在逐步摆脱对时代中国的依赖，以此打开业绩成长的天花板;客观上，时代中国的业务大部分也位于广州和大湾区，时代邻里在向其他区域拓展项目时，进一步稀释了来自时代中国的业务比例。
这对于时代邻里来说具备两面性。一方面，增加第三方业务比例，可以迅速扩大业务规模，提升业绩空间;另一方面，这也带来了一定的风险，普遍情况下，第三方项目的平均收费低于母公司项目，且收并购也带来现金流减少、商誉增加，以及公司磨合等诸多问题。
港股物业上市公司中，不少公司都是地产公司分拆而来，但是业务上大部分严重依赖母公司项目，短期来看，该部分公司业务较为稳定，市场估值反而要高，这可能是时代邻里被杀估值的其中一个因素。不过随着物业行业发展，未来收购合并是趋势，行业格局可能进一步改善，外拓项目更具成长性，长远看，该类公司有可能被重新重视。
营收增长较快，估值具备吸引力
业绩方面，2020年，集团收入为17.58亿元(人民币，下同)，同比增长62.6%;毛利为5.31亿元，同比增长73.9%;毛利率30.2%，同比提升2个百分点;股东应占溢利2.33亿元，同比增长93.7%。每股基本盈利25分，拟派末期股息每股7.1分。
收入方面，从收入占比看，物业管理服务仍然是收入最大来源，占比57.4%，非业主增值服务、社区增值服务、其他专业服务营收占比分别为24%、10.6%和8%。物业管理服务营收同比增长49%，但是营收占比下降5.3个百分点，社区增值服务营收占比提升3.3个百分点。
在公司通过科技手段、标准化服务流程等降本增效之后，营收成本有所下降，带来毛利率提升。2020年，时代邻里综合毛利率30.2%，同比提升2个百分点，其中物业管理服务、非业主增值服务均有提升，而社区增值服务下降4个百分点至51%。
智通财经APP了解到，30%的综合毛利率在物业板块处于中上游，而51%的社区增值服务毛利率处于行业领先水平，期内有所下降，主要是因为从高毛利率的公共空间租赁和停车场管理，拓展了毛利率相对较低的生活服务，不过整体上毛利率仍然不低。
在费用支出方面，支出比最大的行政费用同比增长44%，显著低于收入增长速度。受益于毛利率提升和费用控制能力提升，净利率从8.8%提升至13.5%，不过公司的净利率水平，横向对比来看处于中等水平，没有明显优势，这也比较影响市场对其估值，说明时代邻里的总体费用控制能力还亟待提升。
资产结构方面，截至2020年12月31日，公司非流动资产7.38亿元，是上年同期的3倍，主要是因为业务扩展、收并购带来的商誉、无形资产和预付应收的增加，商誉增加至2.84亿元，不过相对合理。
流动资产19.1亿元，同比增长52%，主要是应收款同比增加169%至5.74亿元，期末现金及现金等价物10.47亿元。期末流动负债8.52亿元，主要是应付款项和合同负债，非流动负债较少。
总体资产净值从8.99亿元增加值2020年末的17.61亿元，负债结构较为稳健，且现金流相对充足。
回到二级市场，截至2021年3月12日，时代邻里滚动市盈率22倍，市净率3倍，纵向对比绩后市盈率已经回归至合理低估区域。横向对比，截至3月12日，港股物业板块平均市盈率53倍，市净率8.6倍。对比市值TOP20企业，时代邻里也进入低估区域。
