本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”。
导 读
1、多城市调控升级，8月地市量价齐跌
2、23家房企新增货值破千亿，强者恒强格局不改
3、龙头房企拿地最为谨慎，部分国企、央企8月拿地积极
4、一二线投资占比近五成，中西部仍是百强布局要塞
5、宏观调控下投资仍需审慎，关注强二三线城市新中心
榜单解读
前言：热点城市核心地块供应减少、调控政策不断出台的情况下，8月土地市场有所降温，溢价率已经实现3月连降，达到15.8%。
百强投资来看，拿地销售比为0.43，且拿地态度显著分化。10强房企拿地销售比为0.35，仍然在各梯队中位列最末，第二、三梯队房企拿地销售比维持在0.5以上的高位。
单月来看，在回归核心一二线策略下，8月份绿地、中海、华发和融信(03301)的投资力度较大，拿地金额超过百亿，拿地销售比远高过行业平均。
投资结构依旧保持稳定，长三角、中西部仍然是企业重点投资区域，武汉重新成为百强房企年内拿地最多的城市，其土地市场在卫生事件过后已明显修复。
随着“三条红线”政策落地，部分房企融资将会进一步受困，预计土地市场热度也将继续下行。建议投资策略仍聚焦核心一二线城市，关注强三线城市新中心和产业新区。
1 多城调控升级、优质地块供应减少，8月土地市场量价齐跌
2020年8月土地市场整体呈现量价齐跌的格局，主要原因有二：一方面杭州、南京、南宁等热点城市高价优质地块明显减少，带动平均楼板价下降，溢价率也延续7月的下行趋势;另一方面，中央多次重申“房住不炒”，南京、广州南沙更是出台“地价触顶后摇号”新政，严格的政策调控意在控制土地市场的热度。
从8月竞拍情况来看，重点监测的企业中有6成未参与重点地块的竞拍，27%企业参拍次数在5次以内，仅有9%的企业积极参与了10次以上。其中，重点地块竞拍成功率较高的企业有绿地、融信、保利、荣安等，竞拍成功率达到3成以上。整体而言企业的参拍积极性较之前有所下降。
2 六成新增货值集中于销售20强，23家房企新增货值破千亿
截止至8月末，新增货值百强门槛为148.55亿元，新增土地价值、新增土地建面的百强门槛分别为51.54亿元和92.75万平方米，三项指标较去年同期均有较大程度的提升，尤其拿地价值百强门槛同比涨幅达到近4成。
本月恒大(03333)、碧桂园(02007)、融创(01918)位列新增货值TOP3，其中恒大和碧桂园年内新增货值已超过4000亿，新增货值TOP10房企中有9家年内新增货值突破2000亿，新增货值超千亿房企达到23家，较上月新增4家。
集中度来看，短期内强者恒强的格局不会被改变。销售TOP10房企1-8月新增货值集中度达到39%，第二梯队房企新增货值占百强的22%。换而言之，销售20强房企占据了六成新增货值。
3 龙头房企拿地销售比最低，各梯队投资态度明显分化
拿地销售比方面，截止至8月末百强房企整体拿地销售比为0.43，较7月末提升5个百分点，整体拿地态度相对积极。
但从各梯队表现来看，拿地态度仍然有明显的分化：10强房企拿地销售比为0.35，较7月末有所提升，但仍在各梯队中最低;第二、三梯队房企拿地态度最为积极，拿地销售比持续高位，分别为0.54和0.57，冲击规模的野心明显。其中典型房企如绿城1-8月拿地销售比达到0.68，且拿地主要集中于北京、杭州、宁波等核心一二线城市，在积极纳储的支持下，绿城操盘金额排名稳步前进，1-8月操盘金额成功进入TOP10行列。
从单月拿地来看，仍有部分企业拿地态度保持谨慎，操盘金额TOP50房企中有22%房企本月都未有新增土储入账，34%的房企单月拿地金额不足5亿。
4 滨江、首开、中骏等前八月增储充裕，部分国企、央企8月拿地较为积极
前八月的投资意愿而言，新城、金科、滨江、首开等企业表现积极，拿地销售比均超过行业平均和梯队平均。如首开、滨江1-8月拿地销售比达到1.14和1.33。一方面是扩规模的战略需要，另一方面也与这些企业布局高能级城市不无关系。其中滨江前8月新增拿地有七成位于杭州，首开也积极在北京纳储。
此类房企前8月的新增货值排名远高于其销售，首开、中骏、华宇、弘阳等新增土储货值均排在前五十名，普遍高出销售15位以上，为未来规模增长和进阶夯实基础。值得注意的是，在积极拿地的同时，这些企业投资策略仍是以深耕大本营为主，扩张布局均选择了都市圈高能级城市。
单月来看，在经历了卫生事件后期补土储的阶段后，百强房企拿地节奏略有放缓。操盘金额TOP50房企中有两成企业本月尚未纳储。但部分央企、国企拿地相对积极，如中海、绿地、华发等，单月投资金额突破百亿的同时，拿地销售比均达到0.6以上。
5 一二线投资占比近五成，中西部仍是百强布局要塞
整体来看，百强房企拿地建面在能级、区域分布上依然稳定，一、二线城市占比合计47%，三四线城市占比53%，中西部、长三角仍是主要成交区域， 前8月成交占比分别达到37%和31%，而环渤海珠三角两个区域合计成交占比为32%。
值得一提的是，将百强房企在不同区域的拿地细分至市级层面，仅有长三角城市百强房企在县级市拿地占比达到11%，其他区域县级市土地成交占比均在5%以下。可见，在长三角一体化的东风以及市场快速恢复的助力下，投资较为火热。
截止至8月末，武汉已经重新回到百强房企拿地TOP1城市，前8月百强房企拿地建面突破1400万平方米，其次杭州、西安、重庆和成都分列前5，TOP4城市年内土地供应已达到千万平方米或以上，核心的省会城市还是房企投资布局的重点。
百强房企拿地城市TOP20还是以一二线城市为主，其中仅有4个三四线城市，分别为温州、南通、惠州和东莞，可见房企在投资拿地中仍然聚焦高能级城市和强三线城市，未来不同城市之间的土地市场热度还将持续分化。
6 政策调控、融资收紧下投资仍需审慎，关注强二三线城市新中心
结合近期市场动向来看，随着监管层对房企设置的“三道红线”逐步落地，融资收紧已成为房企“悬顶之剑”。同时中央多次强调“房住不炒”，近期土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧调控。因此，我们认为短期土地市场热度仍会所下降。
对于房企而言，政策尚不宽松的背景下，“促销售、稳现金流”仍是第一要务，尤其是在上半年卫生事件修复期经历一轮补库存后，整体投资仍需要保持审慎的态度。
策略上持续聚焦人口流入数量较多、经济产业发展较好的核心城市圈内，尤其以强二三线城市为主。重点关注城市新中心和产业新区，主力供地区域在向城市外圈扩张之时，这些区域的投资价值、利润指标并不弱于核心区域，且有诸多规划利好，整体投资前景同样值得期待。
值得注意的是，政策收紧同时，核心区域供地力度也在下降，僧多粥少之下竞争势必还会加剧，尤其是当前部分城市热点板块地价已涨至高位，房企投资仍需控制成本，避免后期利润空间不足的风险。
(编辑：张金亮)
