本文转自微信公众号“地产豪声音”，作者袁豪，文中观点不代表智通财经观点
20H1营收同比+28%、业绩同比+27%，货币资金充裕
2020H1，保利物业(06049)实现营业收入36.0亿元，同比+27.6%；实现毛利润7.3亿元，同比+10.1%；实现归母净利润4.0亿元，同比+27.4%；基本每股收益0.72元，同比-7.7%；毛利率和归母净利率为20.4%和11.1%，同比分别-3.2pct和持平。2016-19年，公司营收、归母净利润CAGR分别达32.5%、44.8%。截至2020H1末，公司现金及现金等价物达72.5亿元，同比+280.9%；合约负债达10.0亿元，较19年末+6.7%，体现了公司较好的预收情况，并预计将一定程度上助力公司物业服务收入的快速增长，推动后续业绩稳步高增。
20H1在管面积同比+22%，内生、外拓协同发展，物业费单价逐步提升
2020H1末，公司在管面积达3.17亿平，同比+21.7%；合同面积达4.93亿平，同比+8.5%；合同/在管覆盖率达1.6倍，后续规模高增有较强保障。16-19年，在管面积、合同面积CAGR分别达51.9%、54.4%。2020H1，公司在管面积中：1）内生（来自保利地产）、外拓分别占比43.2%、56.8%，分别同比+0.1、-0.1pct；2）住宅、非住宅分别占比47.3%、52.7%，分别同比+0.8、-0.8pct；非住宅中，商写、公共物业分别占比2.7%、50.0%；16-19年住宅、非住宅在管CAGR分别达23%、175%。2020H1，公司住宅、商写物业费单价分别为2.22、7.94元/平，分别同比提升0.04、1.23元/平。鉴于保利地产销售稳增，后续有望为公司持续输血，并公司积极布局非住宅业态，央企背景资源优势突出，有望助力公司管理规模持续高增。
社区增值服务收入同比+49%、占比21%，社区增值占比持续提升
2020H1，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收22.9、5.5、7.6亿元，分别同比+25.4%、+20.8%、+40.8%，分别占比63.5%、15.4%、21.1%，毛利率分别为17.0%、20.7%、30.2%，分别同比-1.1、-0.6、-13.9pct。公司基础服务和非业主增值服务毛利率低于行业平均、预计后续有提升空间。社区增值服务中，美居、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理、社区便民及其他服务分别实现收入2.0、1.8、1.0、0.3、0.5、2.0亿元，分别占比26%、23%、13%、4.5%、6.5%、26.5%。16-19年，公司毛利率、净利率逐年提升，后续住宅业态新交付项目占比逐步提升、增值服务收入占比提升、非住宅业态重定价能力较强，预计毛利率将有望维持较高水平。
投资建议：业绩、规模稳步增长，社区增值收入高增，维持“强推”评级
保利物业继承保利地产龙头地位，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态。20H1末，公司管理面积达3.2亿平米，非住宅占比达53%，外拓占比57%。公司在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助公司持续拓展非住宅项目。考虑到保利地产销售、竣工稳步增长，有望推动公司规模确定性提升，并成为央企物管巨头。鉴于公司合同管理规模高增、单价逐步提升、以及毛利率存提升空间，我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.29、1.74、2.35元，考虑到物管近期行业价值认可度提升推动整体估值提升，公司背靠保利地产，并战略聚焦非住宅业态，望领跑行业，上调目标价至91.00港元、相当于21PE52倍，维持“强推”评级。
风险提示：卫生事件影响超预期、业务拓展不及预期
（编辑：赵芝钰）
