本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”。
导读
1、节奏：上半年先扬后抑，二季度房企投资金额激增
2、集中度：销售TOP20房企货值集中度近6成
3、投资态度：拿地销售比攀升至0.37但整体仍谨慎
4、企业：投资分化加剧，浙系房企表现突出
5、区域：长三角、中西部仍是投资热点
榜单解读前言：2020年上半年房企拿地节奏先抑后扬，二季度以来投资需求得到释放，销售50强房企单月平均投资额较一季度上涨144%，投资力度加码显著。百强房企拿地销售比从一季度的0.28回升至0.37，也可见投资信心在逐渐修复。
投资回暖之下，房企拿地态度分化明显，百强投资金额同比上涨、下跌企业各占50%。其中头部房企较为谨慎，碧桂园、融创、万科上半年拿地销售比均不足0.3，且投资金额同比降幅超过40%，而部分浙系房企如绿城、中梁、滨江等投资则相对积极。
投资区域分布来看，长三角区域供地及时、市场回暖较快下吸引诸多企业投资，成交建面占比较2019年提升3个百分点，仅次于中西部36%的占比。
预计下半年房企投资意愿仍将走高，城市、企业分化仍将持续。考虑到目前经济下行压力及卫生事件反复带来的不确定性，投资仍应该聚焦一二线及三四线核心城市。
投资节奏：上半年先扬后抑 二季度50强房企投资金额激增
2020年上半年房企投资呈现先扬后抑的走势，一季度受到卫生事件影响，房企投资拿地几乎停摆，单月投资金额平均仅1320亿元。二季度以来，在城市加速供地、融资相对宽松、销售逐渐回暖的带动下，50强房企投资力度加码，第二季度月均投资金额达到3225亿元，较一季度大幅上涨144%。
从4-6月企业参拍次数和竞拍轮数也能反映出投资需求的复苏。南京、南昌、宁波、南通、台州等城市不乏参拍企业超过10家、竞拍超过百轮的地块。据不完全统计，二季度金地、中海、新城在重点监测城市参拍重点地块的次数超过70次，但最终竞得的概率仅有2成左右，热点地块的竞拍激烈程度可见一斑。
集中度：新增货值总量同比减少千亿 销售TOP20房企货值集中度近6成
2020年上半年，新增货值百强门槛达到79.6亿元，环比上涨19%，同比上涨1%。新增货值百强企业总货值近43990亿元，同比下降2%，总量较去年同期减少1000亿元。
上半年共13家房企新增货值突破千亿，其中碧桂园、保利发展分列货值榜前两位，且货值均已超过2000亿。分梯队来看，10强房企新增货值占百强总货值的36%，同比下降7个百分点，而第二梯队房企新增货值占百强总货值的25%，同比上升了6个百分点。
虽然集中度有所下降，但规模房企的优势依旧明显。上半年新增土储资源主要被20强房企所抢占，占比超6成，资源仍高度集中。
投资意愿：整体回升但仍处在低位 第二梯队企业纳储积极
2020年上半年销售百强房企拿地销售比为0.37，较去年全年微涨0.03，但与去年上半年相比则基本持平。尽管一季度投资和销售被卫生事件影响，但二季度以来房企拿地积极性明显提升、纳储需求出现反弹。 各梯队拿地态度也不尽相同，“一头一尾”两部分房企拿地态度更加谨慎，拿地销售比较低，销售TOP10房企拿地销售比仅为0.28，各梯队最低;第二、三梯队房企则积极纳储，拿地销售比分别提升至0.54和0.47，冲规模势头不减。
企业分化：半数房企上半年投资金额同比下滑 浙系房企表现突出
尽管二季度房企投资强度逐渐加码，但市场受卫生事件影响仍未完全修复，因此整体投资保持谨慎之余，企业间分化加剧。 其中半数房企上半年投资金额较去年同期下滑，尤其是头部房企，拿地最为谨慎。一方面拿地销售比低于行业平均，碧桂园、融创、万科上半年拿地销售比均不足0.3，低于百强均值;另一方面，投资金额同比下滑幅度较大，金茂、万科上半年投资金额同比降幅近6成。
但结合龙头房企充裕土储来看，短暂的拿地放缓并不会影响其未来业绩增长。 此外，投资金额同比上涨的企业主要集中在TOP30以后，主要原因是其投资金额不高，且去年基数较低。若剔除这一部分影响，实际上投资金额同比下滑的企业仍占多数，也反应了当前市场下投资谨慎仍是大趋势。
整体投资力度处于低位下，仍有部分房企拿地相对积极，典型的如浙系房企，由于长三角土地供应恢复快、市场回暖显著，作为地方规模房企优势显著。绿城、中梁、滨江、德信等投资金额较去年同期涨幅较大，绿城上半年投资金额近778亿元，位列新增土地金额榜第3，同比涨幅164%，延续了去年以来投资加码、冲规模的态势。而近三年拿地保持快节奏中梁，上半年拿地销售比达0.8，投资意愿和力度均较大，积极增加土地储备也是其规模进阶的基石。
区域分布：长三角、中西部仍是投资热点 三四线投资比例回升
2019 年由于大量企业强调投资“回归一二线”，带动一二线城市土地成交占比提升，但2020年以来，受到二线供应节奏的影响，三四线成交比重持续回升，上半年百强房企三四线拿地占比达53%，同比提高7个百分点。
区域分布上，中西部、长三角仍是百强房企投资集中的区域，且投资集中度也持续提高：上半年不少长三角城市土地市场表现突出，绿城、滨江、德信等浙系房企逆市在深耕区域纳储，杭州、苏州等核心城市供地积极性也明显提升，其中百强房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超7成。
细化到城市层面，二线城市中，杭州、重庆、西安、成都等城市最受百强房企青睐，而此前成交较多的武汉受到卫生事件影响相对严重，上半年百强拿地建面同比大降54%，预计下半年武汉也将有加速供地的动作。
三四线城市中温州吸引了最多房企拿地，上半年有近30家百强房企落子温州，以华鸿嘉信、德信、中南等深耕长三角的企业为主;此外东莞、佛山、惠州三个位于粤港澳大湾区的城市也是企业布局的重心。
预计下半年投资意愿持续回升 聚焦市场复苏较快的一二线核心城市
在市场逐步回归正轨、融资环境回暖等因素影响下，预计下半年房企拿地意愿将进一步回升，但企业间分化仍会加剧：融创、万科、金茂等土储货值高、去化周期较长且重仓一二线城市的房企持续保持理性拿地态度;第二、三梯队房企为了进一步提升业绩，纳储需求迫切，大概率会保持积极的态度。此外，中下游房企则受制于销售、现金流压力，拿地力度提升有限，必须谨慎拿地、控制风险。
城市层面，投资潜力大的城市、以及部分城市优质地块将面临更激烈竞拍，尤其以一二线城市和长三角三四线城市最为明显，房企“捡漏”难度持续提升。考虑到目前经济下行压力及卫生事件反复带来的不确定性，投资在聚焦市场复苏较快的一二线、核心三四线城市的同时，也可以通过寻求合作、收购等多元化拿地渠道，既扩充土储底蕴、又能合理控制纳储成本。
整体来看，卫生事件过后本轮重点城市加快核心地块的出让，对于有资金实力的企业而言是调整土储结构、获取核心资产的好机会;而对目前以“活下去”为第一要务的中小房企而言，还是应该理性对待回温的土地市场，以“促销售、紧投资”为工作重心。
