本文来自微信公众号“郭二侠鑫金融”。
大家都知道，医药股、物业股、餐饮股，这三类公司来港交所上市就是香饽饽，会吸引众多投资者打新认购。今天又来了一只物业股，我们要重点分析一下。
一、基本信息
股票名称：金融街物业(01502)
所属行业：物业服务及管理
招股日期：6月19日-6月24日
发行股份：发行9000万股，其中90%为配售，10%为公开发售
招股价：7.16~7.56港元
每手股数：1000股
公司市值：25.78~27.22亿
市盈率：22.62
入场费：7636.18港元
公布中签：2020年7月3日
上市日期：2020年7月6日
保荐人：国泰君安
绿鞋：有
基石：4家机构合计认购24.65%
二、综合分析
金融街物业以北京金融街区域的物业管理服务为起点，已发展成为一家综合物业管理公司。截至2019年底，金融街物业已拥有11家附属公司与40家分支机构，为全国144个物业项目提供物业管理与服务，在管面积约1986万平方米。
公司早期主要依托于母公司金融街集团提供大部分物业管理项目，金融街集团是北京西城区国资委旗下的，通过北京华融综合投资有限公司持股47.52%。
与大部分物业公司一样，金融街物业正降低对母公司的依赖。去年，公司来自独立第三方项目的在管建筑面积增至670万平方米，占在管总建筑面积的33.6%，来自独立第三方项目的收入占物业管理及相关服务总收入的比例增至18.9%。
得益于物业公司轻资产、收入稳定的特性，金融街物业近年业绩与规模稳步增长。
财务数据显示，2017-2019财年公司收入分别为7.567亿元、8.752亿元、9.97亿元，复合年增长率为14.8％。年内溢利由2017年的8270万元增加至截至2019年12月31日止年度的1.13亿元，复合年增长率为17.1％。
金融街物业的业务管理类别主要分为两大类。其一为商务物业，主要包括了办公楼、综合楼、零售商业大楼及酒店；另外一个为非商务物业，主要包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他。
其中，商务物业是主要的收入来源，占比近七成。2017-2019年，其商务物业收入分别为5.32亿元、5.91亿元及6.47亿元，分别占总收入的70.3%、67.6%及64.9%。
值得注意的是，金融街物业表示未来将致力于改进非商务物业管理及服务，扩大在住宅等非商务物业的市场份额，但住宅物业的毛利率普遍低于商业物业，商务物业毛利率为24.6%，非商务物业毛利率为10.5%。
2017-2019年，金融街物业中的住宅在管面积均超过了办公楼的在管面积，但是三年间前者提供的收入尚不及后者的一半，2019年末，二者收入分别约为2.2亿元及5.1亿元。
公司此次上市引入了4名机构基石投资者，合共认购2100万美元（约16275）占比全球发售的24.65%。
其中J-Stone Multi Strategies Master Fund是一家专注投资香港、中国内地、新加坡、美国的物业公司，以期获得稳定回报。得翠是港股九龙建业（00034）旗下的，九龙建业集团主要在香港、中国内地及澳门从事物业开发、物业投资及管理，都是行业内的专业投资者。
保荐人国泰君安，历史保荐公司很多，总体上涨多跌少，不坑人。从19年至今在港交所上市了13家物业管理公司，只有时代邻里(09928)上市跌了5.24%，其他全部上涨。这股在港交所上市物业公司里面市值中等，22.63的估值也不高，时代邻里上市的时候估值是63.24倍，上一只物业股建业新生活(09983)是29.48倍，保利物业(06049)是46.32倍。
三、预估中签率
香港公开发售900万股，每手1000股，合计9000手。在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配4500手。
目前孖展4倍，主要是各大券商的资金都放给前面的康基和海吉亚了，现在连香港第一大券商辉立都没有融资额度，很难说下周会不会放融资额度出来。如果券商不放融资额度，在投资者资金又被前两只医药股占用的情况下，超购不了100倍，只能回拨至40%，按照10万人申购算，预计一手中签率20%，申购40手稳中一手。
四、本人操作计划
郭二侠计划卖出中签的京东(09618)，还有一些账户零碎钱归拢起来，大概还能凑12万，全仓梭了。
金融街物业破发概率很低，安全边际有下限，不过暴涨的可能性也不大。
(编辑：李国坚)
