本文来自“中信证券研究”，文中观点不代表智通财经观点。
虽然地产开发行业长期景气面临挑战，但地产龙头确实有长期投资逻辑。凭借管理、资金和开发流量优势，地产企业透过内部培育分拆，外部并购，确实可能成为基于城市生活空间的平台。
开发企业面临市场缩水，盈利能力下降的重大挑战。
我国户均住房套数已经达到1.5套，剔除一线后城市人均住房面积或达45平米，住房租金回报率低，空置率高。长期来看，房地产开发行业的空间受到限制。而且，由于一二线城市限价，土地市场存在竞争，开发企业盈利空间受到挤压，预计结算利润率下降。企业开始强调精细化开发，向流程要效益。
开发企业转型具备管理、资金和开发流量赋能的有利条件。
企业在长期发展中聚集了一大批优秀人才，锻造了有竞争力的公司文化。而且房地产开发企业在整个开发流程中处于C位，洞察产业链绝大多数环节，基本掌控开发资金流。随着开发行业长期前景愈加明朗，龙头企业开始不断布局物管、商业、物流、会展、装修、建筑、教育、医疗、养老等诸多新产业。
物业管理成为单独板块，地产分拆初步证明平台化可行。
已经有超过20家物业管理公司，以分立或者IPO方式上市，总市值已经超过3000亿元。整个物业管理板块得到资本市场认可。这说明地产公司完全有能力孵化培育出全新的独立业务形态，平台化之路可行。
商业地产运营成为未来分拆的重点。
开发企业孵化出的商业地产管理品牌，最近一段时间纷纷开始轻资产输出。商业地产运营管理主要内容是针对商业空间的精细运作，目的是提高单位面积的租金，盈利则来自于服务费。我们相信，各大公司的商业地产运营管理，或和物业管理合并上市，或独立上市。商业地产管理可能成为一个独立的新板块。
产业链投资赋能。
龙头房企也可能透过外部投资而不是内部孵化的方式布局新业务。例如，碧桂园持续入股帝欧家居、蒙娜丽莎、惠达卫浴，实现了地产龙头和供应链企业的双赢。
风险因素：
深耕地产开发仍受开发周期制约的风险。企业进入新领域可能经验不足，导致新业务亏损的风险。
布局地产开发龙头也有长期逻辑——迎接平台化。
短期来看，政策相对平稳，热销持续，估值有优势，板块有反弹基础。中长期来看，我们认为一部分地产龙头有可能超越地产开发周期限制，在很长的时间内持续成长。我们看好保利地产、万科A（万科企业）、龙湖集团(00960)、融创中国(01918)、世茂房地产(00813)、招商蛇口、金地集团等。
(编辑：李国坚)
