本文来自微信公众号“地产豪声音”，作者：华创地产研究团队。
点 评
19年营收同比+28%、归母业绩同比-1.2%，经营性现金流高增
19年，绿城服务(02869)实现营收85.8亿元，同比+27.9%;毛利润15.5亿元，同比+29.2%;净利润4.7亿元，同比+1.4%;实现归母净利润4.8亿元，同比-1.2%;基本每股收益0.17元，同比-1.2%;毛利率和归母净利率为18.0%和5.6%，同比分别+0.2pct和-1.6pct;行政开支7.7亿元，同比+29.1%，剔除期权费用影响后，行政开支7.1亿元，同比+24.0%。公司净利润增速较低主要受权益结算的股份支付费用(6,280万元)影响，剔除权益结算的股份支付费用和除税后影响，19年净利润为5.2亿元，同比+7.0%。
截至19年末，公司现金及现金等价物达26.4亿元，同比+21.2%;合约负债达9.7亿元，同比+29.7%，体现了公司较好的预收情况。19年，公司经营活动产生的现金流量净额为9.2亿元，同比+40.1%，回款情况良好。此外，公司拟每股分红0.075港元，分红率为39%。
19年在管面积同比+25%，储备/在管覆盖率1.1倍，规模稳步增长
19年末，公司在管面积达2.12亿平，同比+24.6%，较19H1末+15.3%;储备面积达2.33亿平，同比+21.4%，较19H1末+12.7%;储备/在管覆盖率达1.1倍，较19H1末持平，后续规模增长有较强保障。15-19年，公司在管面积、储备面积CAGR分别达26.4%、28.8%。
19年末，在管面积中：1)住宅、非住宅分别占78.8%、21.2%;2)大杭州/宁波/长三角分别占21.2%/6.6%/38.7%。公司在管面积中，第三方占比约80%，弱开发背景下，凭借高品质的服务和口碑，体现出极强的第三方拓展能力，实现规模的稳步增长，并高满意度及全面而完善的服务赋予公司更强提价能力、有望获得更持续发展。
园区服务收入同比+46%、占比22%，园区产品、文化教育服务大幅增长
19年，公司物业服务、咨询服务、园区生活服务分别实现营收54.5、12.2、19.1亿元，分别同比+22.2%、+29.6%、+46.0%，分别占比63.5%、14.2%、22.3%，毛利率分别为11.4%、33.6%、27.1%，分别同比持平、-4.4、+1.6pct。咨询服务中，在建物业服务、管理咨询服务分别同比+25%、54%，分别占比81%、19%;园区生活服务中，园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理、文化教育服务收入分别同比+124%、+38%、-11%、+20%、+436%，分别占比28%、6%、11%、45%、10%，文化教育服务实现大幅增长。
公司物业服务毛利率低于行业平均，考虑到公司服务品质和口碑处于行业领先，此次卫生事件使得优质服务的物管公司认可度提升，利于物业费提价抗力消减，预计后续公司毛利率有提升空间。
投资建议：高品质标杆，领航增值服务拓展，维持“强推”评级
绿城服务作为准第三方物管龙头，14-18年在管面积CAGR达27%，19年末，公司在管面积达2.1亿平米，储备/在管面积比1.1倍，规模扩张稳定有较强保障。公司以服务品质著称，区域聚焦长三角，收缴率、续约率、中标率都位于行业较高水平，并物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，并有望在行业后阶段率先挖掘增值服务空间，有望领跑物管行业黄金赛道。
考虑到卫生事件影响，我们下调公司2020-22年每股收益分别至0.23、0.32、0.40元(原2020-21年预测值为0.25、0.34元)，维持目标价13.60港元，维持“强推”评级。
风险提示：卫生事件影响超预期、业务拓展不及预期
（编辑：孟哲）
