本文来自 微信公众号“东吴研究所”。
投资要点
行业格局：万亿蓝海，高度分散，整合空间广大。(1)物管行业空间广大，估算物管行业每年收入空间超过9000亿元，加上增值服务，物管行业规模体量将超万亿规模。(2)行业仍处于高度分散阶段。行业龙头万科物业收入体量行业位列第一，但目前市占率仅1%，TOP5总市占率仅3%左右。(3)进入门槛低，但做大壁垒高，马太效应强。未来行业集中度将会持续攀升，主要源于上游房地产行业集中度仍在持续攀升、龙头物管公司上市后融资渠道更充沛，外拓能力更强。
行业优势：轻资产、永续现金流、潜力广大、政策不敏感。(1)轻资产行业，ROE水平可观，行业无需沉淀大量资金进行固定资产投资。(2)现金流状况好，不依赖融资，行业收缴率维持在94%左右，且有部分小区有物管费预缴情况出现。(3)存量市场潜力广大，我们估算仅住宅物业管理市场存量就超过320亿平米，此外还有大量公建商业类存量，市场潜力广大;(4)物管行业对房地产调控政策不敏感，具备消费属性。
物管公司净利润提升主要依赖于开源节流，规模提升是王道。收入端主要依赖于管理面积、单价的提升、物管服务类型拓展，面积扩张是其中最核心要素。成本端优化依赖于智能化水平、外包比例的提升，目前看成本相对刚性。人员成本仍是物管公司营业成本中的主要组成部分，相对刚性。当前行业以量取胜仍是增长的核心动力。
行业发展三重奏，我们提出SBBM模型，“Scale+Brand+BusinessModel”。(1)短期看规模成长：面积端扩容。当前物管公司的成长性可通过两个指标来衡量：合同管理面积/在管面积、母公司支持力度(管理项目面积支持)。(2)中期看品牌力提升。高品质物管公司具备业主满意度高、合同续约率高、收缴率高、新项目中签率高的优势，物业的品牌价值将会逐渐体现;同时可以在优质区位提前卡位，城市能级较高的小区业主具备更强的付费能力、更高的付费意识，且对新鲜事物的接受度更高，在后续增值服务开展上难度较小，这部分业主是最为优质的C端资源。(3)长期看商业模式：能否顺利嫁接业务增值服务，体现渠道价值。我们相信，伴随规模扩张和品牌塑造，未来优秀的物管公司对住宅小区这一物理空间控制力较强，潜在可嫁接的增值服务的空间广大，能够成为各类信息和服务向C端输出的重要渠道。
投资建议：物业管理行业市场空间广大、格局高度分散，进入门槛低但做大壁垒强，未来强者恒强趋势确定性高。板块具备轻资产特性，ROE水平可观，现金流状况较好，存量市场不受调控政策扰动，是地产后周期优质子版块。我们认为物业板块短期看规模成长、中期看品牌力提升、长期看商业模式。建议关注绿城服务（02869）、碧桂园服务（06098）、中航善达、永升生活服务（01995）、蓝光嘉宝服务（02606）。
风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降;成本刚性，毛利持续压缩;行业限价政策影响盈利情况。
