本文来自微信公众号“中信证券研究”，作者：陈聪、张全国。本文观点不代表智通财经观点。
如大多数投资者一样，龙头地产企业普遍意识到中国房地产市场本轮周期的繁荣接近顶点。这些企业开始减少前期资金占用，扩大可销售资源，增加持有物业，培育服务能力。在短期，加速开发推动投资超预期。在中长期，不存在“集体逃顶”的可能性，但仍可能出现个别穿越周期的地产公司。
行业接近长期顶部，规模无法始终维持
我们预计2019年销售额将较2018年增长，但目前行业的巨大规模，在长周期看是不可持续的。我们预计，到2040年前后，我国商品住宅的销售面积约为6.7亿平方米，远低于当前。
减少前期资金占用，增加持有，培育服务能力，龙头开发企业普遍试图“逃顶”
我们统计的有数据可查的龙头公司，除绿地控股，其余2018年在建面积相对于规划中面积比值都创下近年新高，企业极力缩减未开发土地，增加可售。与此同时，企业也适当增加可出租物业持有，培育服务能力。
开发投资短多长空
2019年前4月我国房地产开发投资超预期，其根源是开发企业对未来悲观，缩减资金占用，将尽可能多的资源转为可销售状态，大量开工。目前来看，开发投资仍有望在2019年维持。不过，随着企业更加热衷于大城市，同等规模的拿地无法带动同等规模的建设（因为大城市地价占比较高），预计2021年后开发投资可能转入漫漫熊途。
虽然中国香港地区有过成功案例，但本轮周期，我国内地尚不具备地产企业“集体逃顶”的现实条件
随着香港新房开发规模变小，大量香港房地产龙头凭借持有物业，精品开发等策略保持成长。但我国内地客观环境不同，土地资源不稀缺，租金回报率较低，基本没有海外市场可供开拓，都决定内地房地产龙头很难集体转型成功。
风险提示：
中长期看，由于开发行业蛋糕缩小，一些公司可能出现经营性亏损，导致净资产不断被消耗。
投资策略
寻找可以一定程度穿越周期的地产企业。我们相信，有一些物业适合转型持有，即可能透过经营不断提升租金的物业（主要是商场）和透过增加物业数量实现网络效应的物业（主要是物流）。同时，一些企业的品牌具备了服务的影响力。再加上部分企业资金成本较低，拿地成本可控，我们相信其可以在一定程度上穿越周期。我们看好华夏幸福，招商蛇口，龙湖集团（00960）和万科企业（02202）。
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