本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”。
4月业绩规模与上月基本持平
01合约销售
核心观点
2019年4月，中国房地产行业整体较为平稳，市场销售较3月有所降温。但在各城市“小阳春”有所褪色的情况下，百强房企的业绩表现一定程度上还是延续了3月的回暖，TOP100房企单月业绩规模较去年同期增长16.6%。从1-4月整体的业绩表现来看，权益口径下，百强房企2019年至今的累计销售规模同比微增3.6%，增速回正。单月环比来看，百强房企4月单月的整体销售规模与3月基本持平。
从企业表现来看，虽然2019年4月市场表现较3月有所降温，但TOP100房企特别是规模上市房企的销售走势强于行业整体，不乏一些房企表现较为突出。其中，保利置业、正荣单月环比增速较高，均超过了50%。金科4月单月实现销售金额183.7亿元，较3月环比增长39.2%。从2019年至今的累计业绩表现来看，在39家典型上市房企中有35家房企销售规模同比增长，近半数房企同比增速高于30%。
从2017年至2019年同期各规模房企数量变动的情况来看，2019年1-4月5家房企超千亿，业绩规模在500-1000亿元之间的房企有10家，500亿元以上规模房企的数量较前两年有明显提升。其中，碧桂园2019年1-4月累计全口径销售金额达到2370.4亿元，自2017年4月以来连续第三年在三家龙头房企中率先突破2000亿元。同时，截止4月末百强房企中有近7成房企的全口径销售金额已破百亿，行业竞争格局加剧。
02企业拿地
本月规模房企拿地速度加快
核心观点
从2019年4月31家典型房企月均新增建面来看，大多数房企在土地投资表现较为积极，31家典型房企中有8家高于去年平均拿地水平，相比上个月增加了3家。本月31家典型房企新增总建面达5394万平，相比上月上升45%，总的新增土地成交总价为2811亿元，环比增长54%，其中本月有拿地的房企中，新增土储建面环比上涨的企业超6成。
从企业表现来看，本月规模房企拿地态度相对持积极，31家典型房企中拿地超200万平的房企有10家，相比上月增加7家。碧桂园本月拿地规模达843万平，居31家之首，这主要是因为本月公司在太原、阜阳、郑州、南充、淮北等地获取大量的土储资源。于4月24日，碧桂园联合旭辉集团、平安不动产以及凰泰地产以48.5亿元摘得太原市尖草坪区三给片区SP-1919至SP-1928共10宗地块，新增建面约253万平。
而从新增拿地城市分布来看，本月31家典型房企的主要投资布局方向仍集中在强二线城市及热点三四线城市，新增建面占比分别为55%、44%，其中太原、武汉、西安、合肥、重庆等强二线城市与马鞍山、阜阳、宿州、温州、宝鸡等热点三四线新增土地总量都不小。从区域分布来看，本月31家典型房企在中西部、长三角区域拿地总量较大，其中，中西部新增拿地建面占比达38%，仍居首位，其次长三角区域占比为36%，紧追其后。
03企业融资
4月房企新增融资额环比下降15.1%
核心观点
融资总量：本月85家典型房企的融资总额为1045.9亿元，环比下降15.1%，同比下降26.0%。虽然4月融资环比和同比都出现了些许的下降，但整体来看，4月房企融资环境延续2018年11月份以来的气氛，房企融资活动较活跃。具体的融资方式来看，境外债权融资额552.8亿元，环比上升28.6%，占比也环比上升18个百分点至52.9%，主要由于中国恒大本月发行了6笔共计30亿美元的境外优先票据，从而结构性的拉高了境外债权融资的发行量。境内债权融资额397.3亿元，环比下降43.1%。
融资成本：2019年截至4月房企新增债券类1融资成本7.12%，较2018年全年上升0.80个百分点。其中，境外债券融资成本达8.06%，较于2018年全年增长1.01个百分点。单月来看，4月单月融资成本8.23%，环比上升2.20个百分点;其中境外债券融资成本9.05%，较于3月上升2.18个百分点，主要由于本月恒大发行了6笔共计30亿美元的境外优先票据，利率为9.50%-10.50%之间，结构性的拉高了境外发债的成本，与此同时，一些发行成本历来较高的企业如当代置业等，本月也选择境外发债，也是本月成本上升的主要原因，不过整体来看，房企于4月发行的债券成本较于前几月有降低的趋势。
企业表现：2019年4月，融资总量最高的企业为中国恒大，融资总量201.9亿元，主要是于4月8日及4月15日共发行了6笔境外优先票据，募集金额共计30亿美元，同时恒大于4月10日获批发行200亿元(含200亿元)公司债，本次申请发行的债权年限不超过7年，采用无担保债券形式发行;此外越秀地产、融信中国、时代中国控股于4月均进行了增发配股。2019年1-4月TOP10房企融资同比增加17.7%，也是平均融资额最多的一个梯队;前4月融资成本最高的为TOP51+的企业，达7.27%，较2018年增长1.34个百分点，主要由于当代置业、景瑞控股等企业2019年融资成本持续维持10%以上，且融资额较大。
04营销策略
房企营销折扣力度不高
核心观点
本月房企营销活动增多，但折扣力度依旧有限。相对于老带新或特价房，本月营销多以新开盘及加推时的直接折扣为主。从折扣幅度来看，依旧延续上月较低折扣态势，折扣大多处在95折至99折之间。
营销活动方面，除了恒大延续“全员营销月”，所有在售住宅项目参与之外，本月还是以城市范围内的楼盘联动为主，且基本无实质性折扣，均以赠礼暖场活动造势。另外标杆房企以发布会形式为项目宣传，如世茂为杭州、南京天誉系入市做铺垫，旭辉的第六代产品升级发布会等。
四月房企销售规模较三月有所下降，从营销的角度来看，企业将会延续之前营销策略，加快销售节奏加紧出货，扩大营销范围，但折扣力度依旧有限。
05人事变动
祝九胜辞任绿景中国非执董
核心观点
从108家监测企业的人事变动情况来看，整个四月的房企人事变动局面平缓，数量和频率上都有所下降，变动企业数量减少。整体数据较上月环比有所减少，整体人事格局较稳定。
4月8日，绿景(中国)地产投资有限公司发布一则人事变动公告。自2019年4月8日起，祝九胜因需要投放更多时间于其他业务，辞任公司独立非执行董事、审核委员会主席、提名委员会及薪酬委员会各自成员;公司独立非执行董事胡竞英获委任为审核委员会主席;莫凡获委任为公司独立非执行董事、审核委员会、提名委员会及薪酬委员会各自成员。公告中披露，莫凡于财务融资方面拥有超过12年经验，现时为万科企业股份有限公司的境外资金业务首席合伙人。
4月29日，泰禾集团股份有限公司发布公告，该公司副总经理张晋元书因个人原因，申请辞去泰禾副总经理职务及其他所任职务，辞职后将不再泰禾担任任何职务。张晋元于2016年加入公司，担任公司副总经理职务，其在2011年加入万科，2014年初成为万科成都公司一把手，期间将成都万科带入当地房地产业前三甲。2015年年中出任华夏幸福地产集团副总裁，2016年中辞任后加入泰禾。有媒体消息称，离任泰禾之后，张晋元将以创业身份加盟天润置地，任总裁一职。
06战略动态
招商物业借道中航善达上市
核心观点
本月房企战略动态较为频繁同时比较集中，房企间合作动态相对前几月增加。产业地产、特色小镇、长租公寓、物业管理等业务仍是企业战略动态热点方向，其中房企背景大型物业管理资本运作力度加大，招商物业借道中航善达上市，保利通过物业分拆港交所上市议案。
从四月房企动态来看，房企间合作频繁。四月房企合作动态相对前几月增加，尤其在房企间合作方面，金科集团与大发地产签订合作协议，上坤地产牵手弘阳地产谋求合作均值得关注。另外，近年多家房企都在大力发展智慧地产，与腾讯合作发展智慧地产可以明显弥补中粮在技术研发方面的不足。
规模房企加速拆分物业上市步伐。从本月房地产企业动态来看，两家大型物业管理公司的资本运作最值得关注，自2018年物业上市潮以来已有多家规模房企拆分物业管理公司上市，物业管理进入高速发展时代，此次保利物业从新三板退市不久，拆分物业港交所上市议案随即获得通过，招商蛇口借道中航善达物业上市表明房企拆分上市借助资本力量加速发展力度仍在持续增加。
