本文来自“克而瑞地产研究”，作者为朱一鸣、贡显扬，本文观点不代表智通财经观点。
导读
11月至少将有10家房企提前完成销售目标。
《2018年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜即将于明天发布。业绩情况如何?各房企前11月销售目标完成情况怎样?有多少房企将提前完成全年目标?我们从1-10月的业绩目标完成率就可以初见端倪。
前十月六成房企目标完成率超80%，少数房企提升全年目标
房企全年业绩目标的完成情况一方面反映了企业对全年市场走势的预判能力，另一方面也可以认为是对房企自身综合运营能力的年度考核，特别是在营销和品牌方面。特别是在今年房地产行业整体增速放缓、市场预期继续下滑的背景下，全年业绩能否如期完成是对房企的综合考验。
据不完全统计，2018年百强房企中有近半数的房企提出了年度销售目标，且大部分集中在TOP50房企中。截止10月末，在这些提出业绩目标的房企中有超6成房企的目标完成率达到了80%。整体来看，虽然2018年中国房地产市场受调控政策持续影响、企业销售增速放缓，但大部分房企完成全年业绩目标问题不大。
值得注意的是，今年仍有极少数房企在年中提升了业绩目标(去年为10家左右)。如中国金茂在中期业绩发布时，将企业内部目标从1000亿元上调至1200亿元。龙光地产也将全年660亿元的目标上调至700亿元。我们认为，在今年下半年整体市场预期下滑的背景下，房企主动上调业绩目标，且截止10月末目标完成率都超过了调整后目标的85%，也体现了房企对自身综合运营能力的信心。
至少将有十家房企在11月提前完成全年目标
从目前的业绩目标完成情况来看，截止10月末已有金科、阳光城、新城提前完成了全年业绩目标，其中金科今年前10月累计实现销售金额破千亿，超额完成了全年800亿元的业绩目标。值得一提的是，金科和阳光城都是2018年的新晋千亿房企，且今年前8月就超过了去年全年的销售规模。
同时，除了已经提前实现业绩目标的3家房企之外，我们认为11月将会有更多的房企提前完成全年目标。截止10月末，中国恒大、华润置地、世茂房地产、奥园集团、宝龙地产、九龙仓、北辰实业等房企的目标完成率都在91%以上。在最后两月销售加速的背景下，这些房企在本月末提前完成全年业绩目标将是大概率事件。
业绩虽同比增长，部分房企目标完成率不及预期
同时，截止目前也有部分房企的目标完成率低于70%，完成情况不及预期。从这些房企今年1-10月的业绩表现我们可以发现，虽然这些房企的累计销售业绩都实现了同比提升，但所有房企的目标增长率(2018年销售目标较2017年实际销售规模的增长)均大幅高于业绩同比增速，我们认为这主要有两方面原因。
首先，目标制定失误。房企年初设定的业绩目标反映了企业对市场走势和自身上市货值节奏的预判能力，如果企业的销售增长低于目标预期，那说明判断出现了失误。
其次，运营能力欠佳。在今年政策调控趋严、市场预期下滑、房地产行业整体增速放缓的背景下，目标完成率可以看作是一次对房企全年综合运营能力的考核，特别是在品牌和营销方面。
综上，我们认为：目前龙头房企更追求有质量增长、规模增长较为平稳。2018年，碧桂园、万科都没有公开提出业绩目标。恒大虽然提出了5500亿元的销售目标，但目标增长率也仅有10%。而对于处于成长和高速发展中的房企而言，仍将销售规模的快速增长放在重要位置，2018年的销售目标增长率普遍在40%以上。在经历了今年市场的低迷，且中央进一步强调“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”、定调政策调控常态化的背景下，2019年这些房企是否要定或者怎么定业绩目标，也非常考验管理层的智慧。
(编辑：朱姝琳)
