本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，原出处为“克而瑞地产研究”。
进入2018年以来融资环境持续收紧，政府出台多项政策防范房地产行业的债务风险，不仅境内多家房企公司债因限制增多而被迫中止，房企境外发债也受到多方限制，如2018年6月27日发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”等。在境内融资受限，境外融资用途被强制限定的情况下，房企的融资结构发生什么样的变化呢？
一、融资总量：前9月融资总量同比下降11%
据不完全统计，2018年1-9月典型85家房企融资总额8287亿元，同比减少11%，主要是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大，加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券。若是剔除恒大的影响，则房企融资总额8136亿元，同比减少3%。在大环境收紧的影响下，多数房企融资受限，使得融资减少，43%的房企融资额同比有所减少，比上半年有所减少的企业进一步扩大。
从各梯队来看， TOP10房企融资额为1655亿元，同比减少27%，若是剔除中国恒大的影响，其余TOP10房企的融资额同比增长14.4%，在融资收紧的情况还是有充足的融资实力。TOP11-30的房企整体融资额高达3941亿元，同比减少0.58%，平均融资额达197亿元，是融资最多的一个梯队，这些房企目前大多处于规模再增长的阶段，资金需求强烈，但在目前大环境收紧情况下，融资压力也有所增加。TOP50之后的企业平均融资规模47亿元，明显低于其他梯队企业，虽然同比增长率较高，但是增量有限，且增幅不断在收窄，该梯队企业上半年的融资额同比增加近23%，进入第三季度则同比基本持平，下半年以来TOP50之后有发债的企业只有5家，中小企业融资难问题更加显著。
二、融资结构：境外融资、资产证券化持续增加
前三季度房企的融资结构基本延续了2017年的趋势，境外债权融资和资产证券化比例持续增加。境外债权融资比例进一步上升了近10.3个百分点，达到了33.8%，资产证券化融资占比则略微增长了1.1个百分点。此外，在融资受限的情况下，部分企业也选择和基金公司合作设立基金以助力其发展，典型的有泰禾集团在2018年5月设立了200亿的并购基金，以及龙湖集团就长租公寓方向与国外几家机构合作共计18.17亿美元的基金。
从境外融资来看，1-9月房企境外融资规模达到2802亿元，占比达到33.8%，较2017年再度上升近10.3个百分点；其中境外债券的增长最为迅速，规模达1055亿元，超过17年全年34.7%。境外融资的迅速增长，主要是因为2016年四季度以来境内融资政策持续收紧，房企积极寻求境外融资。但根据发改委和财政部5月下旬联合发布的《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，限制房企境外发债的用途等，房企境外发债进一步受到限制。第三季度房企月均境外债权融资额为233亿元，较2018年上半年月均值351亿元减少33.6%。
从资产证券化方式融资方式来看，典型企业共完成发行资产证券化产品384.2亿元，同比增加5.4%。此外，2018年多个资产证券化项目获批，其中规模较大的有绿城、金茂的供应链ABS和碧桂园的住房租赁REITs产品，规模均为100亿元，而据不完全统计，目前仅上交所就有总额约超500亿元的房地产相关的资产证券化项目正在审批中，再加上2018年以前已获审批而尚未完成发行的资产证券化产品，比如2017年12月招商蛇口获批的60亿元长租公寓CMBS，未来资产证券化产品的发行可能会得到进一步的提速。尤其是住房租赁相关的资产证券化，在十九大强调“租售同权“的背景下， 2018年4月，政府发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，特别提出要提高住房租赁资产证券化产品的审批效率。
三、融资成本：融资成本持续抬升
1-9月房企新增债券类融资成本5.97%，较2017年全年有所下降，下降0.25个百分点。主要是因为境外债券发行成本较2017年全年减少0.43个百分点，恒大及佳兆业在2017年发行多笔总额和成本都相对较高的“老换新”境外优先票据，拔高了典型企业2017年的平均融资成本。剔除恒大及佳兆业影响之后，典型房企平均融资成本为6.04%，较2017年全年上升0.47个百分点，房企融资成本整体还是呈上升趋势。2018年上半年总土储货值TOP100梯队情况
从单月表现情况来看，2018年春节以来房企的各月平均融资成本，除6月外，基本都较上年同期有所增加，2017年6月恒大和佳兆业集中发行成本相对较高的“老换新”境外优先票据拉高了基数。7月整体融资成本受结构性影响下滑至5.76%，9月再次反弹至6.91%，达到去年下半年以来的最高值，房企融资成本的增加预计将进一步限制融资规模的增长。
整体来看，在融资环境持续收紧的情况下，2018年典型房企融资规模普遍下滑、成本持续增加，企业之间也有所分化，龙头房企和大型房企的优势相对明显，压力相对较小，中小企业的融资压力则不容小觑。10月7号，央行宣布定向降准1个百分点，有望释放7500亿元增量信贷资金，在一定程度上有利于改善房企直接融资，但整体影响程度着实有限，企业整体融资成本还将继续呈现上升趋势。
不过，降准后有助于增强银行间市场信贷资金流动性，并降低商业银行融资成本，利于住房按揭贷款，从而加速企业销售回款，间接缓解房企融资压力。因此四季度或将是最佳销售窗口期，房企宜加大推盘供应，进行业绩抢收，改善资金压力。
