香港楼市价格真的倒退回6年前水平了？近日，港岛大潭豪宅二手卖家亏损500万港元卖楼的消息，再度成为香港楼市的“深水炸弹”。只不过，这次“炸弹”引爆范围已从一手住宅及中小型住宅蔓延至二手豪宅。
位于港岛东的大潭依山傍海、幽静而不失便利，历来是香港知名的豪宅住宅区。但位于大潭的浪琴园近日楼价破底，卖家宁愿亏损510万也要卖房。据悉，这个中层2房户型以1950万港元售出，呎价逾1.8万元（折合约15万人民币/平方米），造价及呎价均创该地区同类型单位约6年半新低。由此，有业内人士认为，香港新一波楼市下跌浪潮将由中小型住宅蔓延至豪宅物业。
不过，不少受访者告诉财联社记者，近期香港楼市疲弱的原因，在于加息周期导致市场资金成本上升，按揭息率由去年1.4厘水平，急升至现时达3.625厘，令买楼收租出现“负回报”现象，遏抑了市场投资需求。
大潭豪宅持有5年亏损510万
大潭浪琴园1座中层B室，实用面积1077方呎（约120平米），2房间隔，享海景，新近以1950万港元附带一车位转手，呎价约18106元（约15万人民币/平方米），成交价及呎价均创下该小区约6年半的同类新低。值得注意的是，美联物业区域营业董事方富义表示，原业主于2018年6月以2460万港元购入该房，持货约5年，账面蚀510万港元，5年来此处房产贬值达20.7%。
美联物业资料显示，同小区今年3月出售同座高层二手房，实用面积相同，当时成交价为2380万港元，呎价约22098元（约折合17.5万人民币/平米）。两个同户型住宅时隔5个月，二手价格下挫430万港元或18.1%。
香港楼市疲弱之时，近期不少二手房以比购入时更低的价格出售，美联集团主席黄建业预测今年内楼价将重返2017年即6年前水平，个别小区成交价更已倒退至近7年前。
不过，也有地产中介告诉财联社记者，并非所有二手楼盘售价均回到几年前水平，更多要视地段而言，像坚尼地城、日出康城的二手盘楼价较几年前价格有所上涨，港漂聚集的南昌及奥运地区，楼价更是较2017年上涨10%-20%。
房地产抗跌性优于股市？
香港多处二手房折价出售，映衬出市场大部分买家都对楼市持观望态度。香港大学房地产及建设系讲座教授邹广荣认为，发展商年内开价需采取保守策略，料一手市场今年价跌量升。由于低于市价推售新盘会吸引更多人认购，而发展商目前有很多存货在手，相信年内会继续以低于二手价格推销，估计趋势会持续一段时间。
新楼扎堆发售之下，房地产商有意减少未来的潜在供应。截至今年6月底。2024至2026年一手私人住宅潜在供应为10.5万个，高于过去7年平均数9.5万。但已建成住宅单位上半年同比减少了37%，而第二季度已建成住宅单位环比减少了88%，同比减少了80%。
值得注意的是，香港的股票和房地产市场高度相关。第一太平戴维斯资本市场董事孙国立认为，房地产的抗跌性能显着优于股市。2007到2009年港股最大回撤为59%；同期房地产最多跌22%。2021年至今，港股最大回撤51%，但房地产最大跌幅只有16%。港股开年至今跌了3%，但住宅价格逆势反弹了5%，主要原因一是通关带动市场复苏和输入人才计划。今年以来香港引进人才已经有超过6万人获批，带来了潜在的买楼需求。同时，今年上半年香港住宅市场合计成交了26,222宗，成交金额2427.35亿元，较2022年下半年的20,069宗及1695.6亿元，分别上升30.7%及43.2%。
过去一年，香港政府推出多项利好市场的新政策，包括：非永久居民买楼缴纳的30%额外印花税可以在成为永久居民后获得退还；1500万元或以下的自用住宅物业按揭成数上限调整至七成。若加上开发商提供的部分首付贷款，大多数买家只需10%到20%的首期即可购房。此外，孙国立还提到，如果未来香港楼价继续面临下行压力，政府可能会降低或者取消额外的印花税。
晨星料港楼价年底前再跌逾5％
晨星股票分析师李信孚表示，受经济基本面转弱影响，预期年底前楼市持续弱势，交投淡静，楼价会在现水平再跌5%至10％。
李信孚提到，现时汇丰最优惠利率为5.875厘，高息环境下，每月供楼支出绝不是一个小数目，故当息率下降，有望可带动置业需求。晨星预计，美国联储局明年2月会开始减息，2025年中联邦基金利率将回落至1.5厘。
上个月长实油塘新盘折价出售，市场反应热烈。李信孚料，长实的低价策略相当好，可测试市场对买楼的需求，同时显示公司重视资金回笼，相信未来新盘定价也受影响。此外，政府积极推政策吸纳专才，吸纳专才有助推动租盘需求，预期租金会较楼价更快反弹，当中港岛区或九龙核心区域的租金升幅会较大。
政府统计处最新数据显示，居港人口将由2021年中741.31万人，增至2046年中819.04万人，25年间将增加约78万人，增幅达10.5%。邹广荣认为，人口增减及组成部分，对地产业起着根本性影响，香港前年及去年分别有5.53万及4.04万净移出人口，移民盘放售、准买家减少对楼市有影响，到今年大举输入专才，同样对市场需求变化带来影响。
二手楼价表现持续疲弱，但同期租金向好，楼价、租金走势出现背驰，有助私楼租金回报率向上，可望抵销一部分利息、资金成本上升带来的压力，或吸引投资者入市，加快楼市触底反弹。反观，更多准买家“转买为租”，观望楼价进一步下跌，再加上内地留学生、“高才通”等额外需求，刺激租赁相对活跃，亦带动租金逆市向上。
随着香港持续引进人才政策的推进，未来将转换成实际购买力，再加上预期降息的影响，也有一些分析者认为香港房价未来的下行空间有限。
本文来源于财联社《创业板观察》，作者成孟琦；智通财经编辑：文文。
