智通财经APP获悉，中邮证券发布研究报告称，优质地产民企迎来配置窗口期，行业见底复苏、区域格局优化、优质民企信用修复。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。该行认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。关注三条思路：1)行业见底复苏带来的β行情;2)受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展;3)优质民企信用修复思路。
个股方面：保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、华发股份(600325.SH)、新城控股(601155.SH)、金地集团(600383.SH)。
中邮证券主要观点如下：
融资回顾：债券融资净流出，民企债市仍然寒冷
今年以来，房企债券融资仍为净流出，尤其是民营面临的债券市场仍然寒冷。1)整体来看，房企发债整体上仍呈现净流出状态，三季度转冷明显。2022上半年房企债券融资短期净流入，但下半年明显恶化，1-10月共净流出355.88亿元。2)分企业性质看，地产国/央企发债渠道通畅，前10月净流入483.27亿元，民企、公众企业净流出839.15亿元，形成鲜明对比。
边际改善：融资支持不断创新，“一箭六星”等值得期待
支持民企融资的工具不断创新，未来“一箭六星”、“第三支箭”等也值得期待。5月份以来，在监管层面支持下，CRMW和增信担保等工具不断推出，新城、美的置业、龙湖、旭辉等房企发债陆续落地。11月以来，交易商协会等再次开会拟加大支持力度，包括名单增加、额度提升等方面。民营房企融资未来有何期待?该行认为有望从CRMW和增信担保发展，逐步到“一箭六星”，再到“第三支箭”。风险缓释凭证CRMW和中债增信担保，仅为“中债民企债券融资支持工具”(CSIPB)“一箭六星”中的两颗星。其余四颗星分别为：交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作。此外，参考2018年，支持民企融资的第三支箭或许值得期待。
稳楼市为何需要支持民企融资？
仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市复苏仍然缓慢，因此稳主体重要性逐步凸显。该行将稳楼市分解为三个重要支点，分别为稳需求、保交楼、稳主体，根本是为了稳住楼市信心。今年以来居民存款创新高，但购房信心不足，稳主体将是重要支点。从居民新增存款来看，2022年1-9月达到13.21万亿元，超过了2021年全年，上半年居民存款(10.33万亿元)也已经超过了去年全年。1)从稳需求来看，目前支持合理需求释放的政策已经充分发力，尤其房贷利率已经降低较低水平。2)从保交楼来看，目前推进到政府回购和专项借款，增量资金入场意味着政策或已进入有效区间。3)稳主体，此前仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市销售复苏仍然缓慢，因此稳主体、进而稳信心的重要性逐步凸显。
地产研判：销售缓慢筑底，出清与修复并存
楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清与修复并存的局面。1)销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按1-9月增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右，或已在需求中枢附近。2)出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。3)修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升。
风险提示：政策施行效果不及预期、疫情恶化。
