智通财经APP获悉，国盛证券发布研究报告称，当前地产基本面困境需要更多组合型政策推动才能帮助化解，包括供给端、融资端、需求端和竣工端等各个方面。整体策略上，该行认为地产股“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益;退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。
推荐关注：开发：A股华发股份(600325.SH)、滨江集团(002244.SZ)、建发股份(600153.SH)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)，H股绿城中国(03900)、华润置地(01109)、中国海外发展(00688)。物业：华润万象生活(01209)、招商积余(001914.SZ)、中海物业(02669)、绿城服务(02869)、保利物业(06049)。
事件：2022年11月8日，交易商协表示会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
国盛证券主要观点如下：
民企再获交易商协会支持，债券融资支持范围和规模扩大。
2022年监管层多次支持民企融资，5月监管部门选定了部分房企列入发债示范企业名单，并且为了解决投资人的信心问题，推出了信用风险缓释工具，民企债券融资突破。8月监管部门对房地产企业发债增信力度加大，示范民营房企发债由中债增提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。民企融资规模得到一定恢复，8月以来中债增共推进十余单房企增信项目，支持多家民营房企发债融资83.7亿元。虽然中债增担保发债额度有限且门槛较高，难以真正扭转房企流动性困境，但是政策信号意义强劲。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增召集21家民营房企召开融资座谈会，中债增扶持范围进一步扩大至中小房企。11月8日交易商协会提到继续推进并扩大“第二支箭”，其中涉及三种支持方式，较之前的“担保增信”和“创设信用风险缓释凭证”增加了“直接购买债券”，该行认为这三种方式未来都值得期待。此外本次提到“预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容”，支持规模有望增加。
房企融资难问题突出，此次支持升级将为优质民企创造更好的融资环境。
当前民企融资难的问题依然突出，根据中指数据库统计，2022年1-10月房地产行业信用债发行总额为4028亿元，同比减少16.7%，其中国央企、混合所有制企业和民企分别发行3509、276和243亿元，同比分别减少0.9%、27.2%和73.4%，民营房企融资量大幅减少，发债主体主要集中在国央企和少数资质较好的民企。同时当前房企面临着较大的偿债压力，根据中指统计，截止2022年10月底，房企待偿债务余额共计26765亿元，年内到期的债务1079亿元，其中信用债余额714亿元，海外债余额365亿元。压力之下民企纷纷宣告违约、展期，根据克而瑞统计，去年至今已有45家房企出险。该行认为若此次交易商协会的“第二支箭”真正落地，当前基本面稳健的优质民企和混合所有制企业有望重新发债获得流动性的支持，缓解现金流的压力，避免行业风险进一步蔓延。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。
