智通财经APP获悉，9月13日，合景泰富(01813)发布公告，对公司境外美元债进行交换要约并获得同意征求通过。
其中，2022年9月两笔合计9亿美元债的交换要约已获本金总额约93%通过，2023年9月一笔7亿美元债交换要约获本金总额约91%通过。据了解，这是近期涉及本金金额较大，且同意率较高的交换要约方案，也侧面反映了债券持有人对合景泰富长期价值的认可。
对此，合景泰富方面表示，此次交易有助于其缓解短期流动性压力，避免债务违约，使管理层得以投入更多的精力到核心业务运营，以期以更好的状态兑付境外美元债。公司会尽可能保障投资人的利益，寻求企业经营和市场回报的双向平衡。
另据智通财经APP了解，合景泰富给出的交换要约方案颇有诚意，包括本金不折价、摊销比例高以及以高质量境外资产挂钩指标作为增信措施等，投票结果也意味着，目前合景泰富的现状和条件，让投资者愿意和公司度过行业下行期。
此次交换要约方案通过后，合景泰富2022年到期的美元债将大幅降低，流动性得到进一步改善，债务结构也可实现最优化。
有分析人士认为，对于经营稳健、资产优质的房企而言，通过主动债务管理，以时间换空间保证后续的可持续发展能力，保障企业与债权人双方的利益，是当下更优的策略。
摩根大通在最近接受媒体采访时也表示，类似的债务管理方式在亚洲各国都发生过，企业完成后，又重新健康地上路，状态比以前更好。
主动债务管理 交换要约获高票通过
近一年多来，受境内房地产政策、疫情反复以及债务到期影响，众多房企出现流动性风险，再融资空间大幅收紧，三大国际评级机构对中资地产企业主体级别采取了大面积的下调行为，又进一步压缩房企的海外融资空间。
2021年下半年以来，受行业销售下滑及境内外融资收紧的影响，房企整体流动性承压，更多企业主动选择了债务的交换要约。据广发证券统计，2021年第四季度至今年7月13日，已有16家民营房企进行了此类操作，债券余额合计达857亿元，明显高于违约债券余额的285亿元。
有研究机构表示，从境内交易所和银行间市场的相关规定看，交换要约不属于违约。
安信证券表示，地产美元债信用事件可分为实质性违约和交换要约两类，为避免在流动性萎缩时到期债务发生实质性违约，部分房企选择进行提前债务安排，提前赎回、要约回购、交换要约都属于提前主动的债务安排。
据统计，2021全年共15家房企的20只地产美元债进行交换要约，规模达83亿美元，为近五年来最高水平。进入2022年，随着房企偿债高峰的到来，这一情况仍在持续，对美元债进行交换要约被认为是债务双方认可度最高的方案。
据了解，交换要约指的是发行人向现有债券持有人发出要约，将一定比例的现有债券置换成期限、票面利率等条款可能发生变更的新债券，实现再融资，获得债券持有人和发行人的共赢，以优化负债管理、缓解流动性压力。
从偿债意愿来看，合景泰富已是地产行业里为数不多坚持到最后的民营房企。
2021年，该公司共兑付境内债券本金总额为143亿元，境外债券(含项目公司)共兑付7.5亿美元，每一笔都是按时兑付。即便是在形势更为严峻的2022年，合景泰富也积极推进偿债计划，今年以来，累计共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计人民币59.39亿元，及境外美元债券2.5亿美元。
本次美元债交换要约，合景泰富同样拿出了十足的诚意。
据相关人士透露，这次交换要约方案，尽可能的保证了持有人的权益。首先是体现在公司保证本次要约交换将不会对债券本金进行任何折价。其次，摊销比例高。据了解，这是目前中资地产企业交换要约先例中，比例较高的方案。
此外，在很多房企的交换要约方案中，第一笔、第二笔通常只支付5%，甚至只付手续费、早鸟费，大部分公司会把债券本息兑付比例的70%-90%放在最后一期。合景泰富在新交换票据比旧票据多一年不到的基础上，前期兑付比例还占了相当部分。
最后，增信的资产优质，新债券的增信措施将与合景泰富香港住宅项目销售挂钩及相关新增融资指标挂钩。这是目前中资地产企业交换要约先例中，以高质量境外资产挂钩指标作为增信措施的方案。
汇丰对合景泰富积极的债务管理策略给予了肯定。该机构表示，今年以来，合景泰富已尽最大努力，偿还超过10亿美元等值的境内外公开市场到期债务，本次公司也为2022年9月及2023年9月到期的美元债提出了同行中最好的交换方案之一。
债券的价格走势是投资者态度的最直接反应。据了解，在公告发布后，合景泰富的境外债券价格逆势上涨，获得市场一致正面回应。
其中2022年9月到期的两笔美元债，以及2023年9月到期的美元债，均在公告当天就直接拉升，直接反映出市场对合景泰富要约交换方案的认可。
据智通财经APP了解，本次交换要约，还有剩余不到8%的未进行交换的持有人。
合景泰富方面表示，对于剩余未交换的美元债，公司已获得豁免交叉违约，因此不会造成其他美元债违约。接下来公司会积极和这部分投资者进行沟通，在公平一致的前提下寻求妥善解决方案。
释放更多现金流 有利于保交付稳经营
当下的房地产市场虽然仍处于行业出清的阵痛期，但业内都认为，待到行业格局重塑，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡，活下来的企业也将赢得更多的发展机遇。
自7月28日中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”后，越来越多城市开始加入“保交楼”的攻坚战中，除了推出更多的政策之外，也从资金层面给企业和民众纾困，克而瑞也提到，在目前房地产调控稳地价、稳房价、稳预期的“三稳目标”下，只有保竣工、保交付，才能保障房地产业的良性循环和社会的健康稳定发展。
今年以来，交付力超越了销售额成为各大房企彰显综合实力的最重要凭证，只有保障交付力才能给业主和客户最大的信心和保证。基于这样的判断，对很多仍追求可持续发展的房企而言，通过债务的主动管理暂缓现金流压力，争取市场窗口修炼内功、保证经营政策和项目交付是一个必选项。
这也是合景泰富的交换要约方案能够获得投资者认可的行业背景。
截至2022年6月30日，合景泰富旗下共拥有177个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备总建筑面积约2062万平方米，权益建筑面积约1494万平方米。据了解，该公司坚持深耕高能级城市，土地储备中，一二线城市占比达95%，大湾区核心城市占比达71%。由于可售货值主要集中于大湾区及长三角的一线及强二线城市，当市场回暖、买家信心重塑后，一二线城市市场需求较大，反弹速度更快，去化能力更强，使得合景泰富在行业调整期更具对抗风险的韧性。
值得一提的是，合景泰富打造的高端品质住宅，区位好，产品力过硬，兼顾投资与居住价值，变现能力强。6月，臻颐府曾录得两周10亿元的销售额。7月27日，合景泰富向龙湖集团转让香港“尚·珒溋”项目50%的股权及股东贷款，作价13亿港元，录得4.895亿港元的税后利润。
保交付一方面响应国家号召，而且更能让上面的土地资源、优质资产变现。
在今年中报，合景泰富表示，面对行业困难，要有信心，要积极应对，企业更要肩负起社会责任，在保交付工作将有可预见的品质提升，这也将是集团今年下半年的工作重点。
今年上半年，通过组织、资源和支付等多维度的保障，累计交付15个项目、20余批次、近7000套房屋，且大部分为高端住宅及位于核心区域的改善型住宅。
业内人士表示，通过主动的债务管理方式缓解现金流压力，更有助于合景泰富维持硬核的交付力和正常的交付进度，而保质保量的交付又能够提振销售、加速现金回笼，最终提升公司的偿债能力，形成良性循环，相信该公司能够尽快回归正常经营轨道，以更稳健的姿态等待市场复苏。
