万和证券:REITs年度业绩优于预期 关注全周期内部收益率

325 4月25日
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丁婷

智通财经APP获悉,万和证券发布研究报告称,密切跟踪二级市场价格变动以及底层资产经营情况变化,在当前利率环境下,该行认为全周期内部收益率回到4%以上是值得投资的品种,建议配置部分公募REITs产品进而平衡组合的投资风险。其次,随着REITs产品的运营逐步成熟,后续将持续有新的产品注册发行,建议投资者关注新产品的打新收益。此外,日前沪深交易所就REITs扩募规则公开征求意见,建议关注REITs产品通过扩募置入优质资产带来的投资机会。

万和证券主要观点如下:

REITs产品二级市场涨幅良好,相较于A股走出独立行情,投资者认可程度加大。从2021年6月21日首批REITs上市以来整体表现较好,但近期波动性显著加大,但产品内部呈现结构化行情。截至今年4月20日涨幅最好的是富国首创水务REIT,上市以来实现涨幅66.51%,涨幅最差的是平安广州广河REIT,上市以来实现涨幅3.92%。

市场投资者以机构为主,但个人投资者占比较期初提升3个百分点,其中两个绿色环保项目的流通盘中个人投资者占比过半。公募REITs产品作为一种长期限、结构略复杂的金融产品,配置的主体主要是机构,平均机构持仓比例约为88%,但随着REITs产品的平稳运行,越来越多的投资者开始关注该类投资会。

流通盘中个人投资者占比较高的产品涨幅较大,关注即将到来的限售份额解禁压力。通过比对分析该行发现,流通盘中个人投资者占比情况与产品二级市场涨跌幅有一定关联性。首批限售份额解禁期即将到来,规模约为121亿,解禁规模相对流通规模比例较大,平均约为98%。

首批9只REITs产品2021年度收入和可供分配金额均好于预期,经营业绩良好。有三分之二的项目运营收入的目标完成率超过100%,所有公募REITs项目的可供分配现金流均优于招募书预期目标值,项目平均现金分配比率约为98%,远高于监管要求下限。

产权类和特许经营权的顼目评估值出现反向变化。产权类项目最新评估值基本稳定,整体较去年实现上涨0.85%。经营权类项目受特许经营权期限影响,评估值普遍出现下降,整体评估值下降1.6%。

REITs项目2022年预计现金分配率在2.9%-8.6%之间,平均市净率为1.31倍。产权类项目的现金流分配率较为接近,大约在3%附近,特许经营权类分配率平均值约为6.6%。市场对产品认可度提升,全部产品的市净率分部区间为1.03-1.55倍,平均值1.31倍。中证基于ABS估值的PV倍数平均值为1.26倍,富国首创水务REIT最高为1.81倍,平安广州广河REIT产品估值最低仅为0.89倍。

由于二级市场价格已出现较大涨幅,多数产品内部收益率(IRR)已显著下降,关注投资风险。由于REITs产品的稀缺性,二级市场经历过较大幅度的上涨,很多产品的价格已经显著高于期初的发行价格,随着产生的结果是对应产品的全周期IRR已经显著下降。

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