智通财经APP获悉，中信建投发布研究报告称，维持保利物业(06049)“买入”评级，预计2022-24年EPS分别为1.97/2.50/3.16元(原2022-23年为2.08/2.88元)。根据可比公司，予21X估值，对应股价41.37元，折合港币50.81港元(原目标价为69.19港元)。
事件：保利物业公布2021年业绩，2021年实现营收107.8亿元，同比提升34.2%;归母净利润8.5亿元，同比上升25.6%。
中信建投主要观点如下：
业绩表现良好，盈利能力稳中有升。
公司2021年实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%;实现归母净利润8.5亿元，同比增长25.6%。其中，物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务收入同比增速分别为+34.8%/+35%/+31.6%。公司归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于：1)公司2020年实现汇兑收益2929万元，2021年转为汇兑损失887.2万元;2)银行利息收入由前一年同期的9841.3万元降至8008.8万元。同时公司盈利能力稳中向好，综合毛利率提升了0.03个百分点至18.68%，管理费用率下降了0.3个百分点至9.3%。
第三方外拓持续发力，加大布局优质区域。
2021年公司分别实现在管面积与合约面积4.7亿平、6.6亿平，合管比达到1.41，较2020年底略有下降。面积构成持续优化，报告期内公司新增合约面积8906万方，其中57%来自独立第三方，对母公司的依赖程度进一步下降。在管面积中一二线占比高达82%，top10城市平均在管面积达980万，实现了优质区域的深耕密度持续提升。
社区增值服务高速发展，各板块齐头并进。
社区增值服务收入达到23亿元，继续保持31.6%的高速增长，同时毛利率提升1.1个百分点至31.4%。分板块来看，车场管理服务、社区零售、社区空间运营服务、三个板块表现较好，收入增速分别为25.1%/22%/25.6%，美居业务板块收入与前一年基本持平。
风险提示：新业态扩张不及预期;公共类物业盈利能力难以维持。
