智通财经APP获悉，申万宏源发布研究报告称，维持中国海外发展(00688)“买入”评级，认为未来核心业绩增速稳定，保持2021-23年每股收益预测为4.36/4.84/5.52元，现价对应21/22年PE仅4.6X/4.1X，现价对应PB(MRQ)仅0.68X，价值低估明显，按照目标估值21PE8X，目标价由25.6港元上调至40.98港元。
申万宏源主要观点如下：
21年销售3695亿元、同比增2%，未来5年计划双位数增长。
2021年，公司实现销售金额3695亿元，同比增2.4%;销售面积1890万平米，同比降1.4%;销售均价1.96万元/平米，同比增3.9%;12M21，公司销售金额397.7亿元，同比持平;销售面积228.3万平米，同比增12.7%;销售金额中，华南、华东、华北、北方、西部、中海宏洋、其他区域分别占比22%、12%、19%、6%、13%、14%、15%。21H1，公司实现销售回款1797亿元，同比增24.3%，回款率达86.7%。此外，公司在2021年初业绩发布会上表示未来5年公司销售计划年均双位数以上的增长，中期计划积极。
21年拿地积极，权益拿地金额/全口径销售金额比高达44%。
21年，中海系公司合计权益拿地面积1757万平米，同比降26%，权益拿地金额1609亿元，同比降6.4%，对应权益拿地金额/全口径销售金额比高达43.6%，其中2H21权益拿地金额/全口径销售金额比高达58.4%，较1H21提升26.4pct，行业逆境中拿地积极;其中，公司自身权益拿地金额1297亿元，中海宏洋权益拿地金额312亿元。至21H1末，公司总土地储备9224万平，对应总货值约1.5万亿元;其中，不含中海宏洋的总土地储备5940万平，权益面积4985万平，一线城市货值占比40.1%，二线城市货值占比59.9%;长三角、京津冀、粤港澳三大都市圈合计占比60.7%，土储充裕，结构优质。
近期并购加速，有望受益格局优化下集中度提升，迎来量质双升。
资源整合方面，近期公司公告，公司拟向雅居乐、世茂以36.9亿元收购广州利合53.33%股权，收购事项完成后，中海将持有广州利合73.33%股权;此外，中海宏洋拟以10亿元收购雅居乐三个项目公司股权;该行认为，在行业资金困境和供给端调控深化的双重作用下，行业出清加速竞争减少，推动行业从以往内卷式集中度提升向格局优化的集中度提升跃迁，近期媒体报导指，房企之间的项目并购，就是房地产行业优胜劣汰、化解风险的有效市场化手段之一。公司作为优质央企，近期频频并购，有望受益格局优化下集中度加速提升，迎来量质双升。
三条红线指标维持绿档，融资成本仅3.6%，有力支撑后续稳健发展。
资金端，21H1，公司平均融资成本仅3.6%，处于行业一流水平。至21H1末，公司资产负债率、净负债率分别为60.2%、33.8%，剔除预收款后资产负债率51.8%，现金短债比3.6倍，三道红线指标处于“绿档”，有力支撑后续稳健发展。此外，21H1，公司商业收入25亿元，同比增23.3%，商业已运营管理总规模502万平，21年计划21个新项目入市，对应总建面101万平，商业资产实现高质量发展，并且公司在年初业绩发布会上表示未来5年公司商业物业收入计划年均比较高的双位数增长，中期计划积极。
投资建议：央企龙头积极扩张，融资并购优势尽显。中海外经营稳健，土储丰富，结构优质，聚焦三大都市圈及一二线城市，作为“绿档”房企，公司财务指标优异，融资成本处于行业一流水平，在供给侧改革下这将赋予公司更持续而广阔的发展空间。
风险提示：利润率超预期下行，去化率不及预期，调控政策超预期收紧。
