智通财经APP获悉，平安证券发布研究报告称，维持保利物业(06049)“推荐”评级，结合公告预增情况，下调2021-23年EPS至1.53元(原1.55元)、1.9元(原1.96元)、2.35元(原2.45元)，当前股价对应PE分别为32.4/26.1/21.1倍。
事件：1月28日，保利物业发布2021年业绩预告，预计2021年归母净利润同比增长约25%。
平安证券主要观点如下：
央企龙头业绩稳步增长，归母净利润预增25%符合预期。
公司预计2021年归母净利润同比增长约25%，主要得益于集团物业管理在管面积扩大及在管项目增加。截至2021H1，公司拥有在管面积4.28亿平米，合约面积6.22亿平米，管理规模位列上市物管前3;在管面积中非住宅占比57.5%，第三方占比61.9%，均处行业前列。
首次公布股权激励计划，市场化机制迈出坚实一步。
2021年11月15日，公司首次公布股权激励计划及授予方案，授予限制性股票总量约553.32万股，约占公司已发行股本总额的1%，授予范围合计197人，约占2020年底集团员工总数的0.44%。由于股权授予及解锁均与公司及个人业绩挂钩，本次计划可建立健全员工与股东、投资者及公司的利益共同体，吸引、保留和激励公司核心员工，巩固长期可持续发展的人才基础。且公司作为央企龙头，逐步补齐机制灵活性短板，人才激励体制向市场化看齐。待股权激励计划落地后，员工积极性及人均效能有望进一步抬升，为市场化外拓与服务品质提升积聚潜力。
关联房企运营稳健，房企资金压力催生优质收并购机遇：
2021H2以来房企资金端持续承压，出售物业等优质资产意愿颇为积极，如富力、花样年出售其物业资产予碧桂园服务，禹洲集团、中南建设转让物业资产予华润万象生活。若短期房企销售、融资仍未见改善，不排除更多优质物管标的出现。2021H1末公司现金及现金等价物71.2亿元，资金相对充足，利于把握整合机遇，强化综合实力。且公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障，同时在本轮房企信用风险化解中，关联房企作为央企龙头开发商，或为参与开发项目收并购整合的主力军，其收购项目交付亦将为公司扩充增量管理规模。
投资建议：当前物管板块整体受地产端拖累波动较大，但公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障。待股权激励计划实施后，公司外拓进取性及员工参与度有望提振，公司“大物业”版图将加速扩张。同时公司增值服务转型初见成效，各业态的多元化增值服务有望持续渗透。
