本文来源于“郭二侠鑫金融”微信公众号，文中观点不代表智通财经观点。
顺丰房托赴港上市得益于港交所政策的利好，2020年12月，香港《房地产投资信托基金守则》修订，放宽REITs投资限制，容许房托投资少数权益物业。
截至目前，在港交所上市的REITs共有14只，包括越秀房托、招商房托等主要资产位于中国内地的房托基金。自REITs上市后，越秀REITs完成“四连跳”，资产规模从45亿元提升至2020上半年的363亿元。顺丰房托，分拆自顺丰控股(002352.SZ)，是国内首个赴港上市的以物流为主的房地产投资信托基金，顺丰创办人王卫将出任房托主席。投资组合以位于香港、佛山及芜湖的三处物业作为底层资产，三处物业均为现代物流地产(包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心)，总可出租面积约30.8万平方米，估值约为60.93亿港元，平均出租率约为94.9%。财务数据显示，2018-2020年，顺丰房托基金的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元；净利润分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。利润已连续两年下滑，业绩并不亮眼。
- 香港的顺丰大厦，2014年建成，可出租面积16万平，每平方米平均月租金105港元，每月大约能收租金1680万港元。
- 佛山的分拣中心，今年才竣工，可出租面积8.5万平，每平方米平均月租金37港元，每月大约能收租金315万港元。
- 芜湖的这个，19年竣工，可出租面积6.2万平，每平方米平均月租金27港元，每月大约能收租金167万港元。
顺丰房托全称顺丰房地产投资信托基金（REITs），说白了，就是很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，靠运营租金收入和房产增值，赚到的钱90%以现金方式分给大家。具体房地产投资信托基金有哪些优点和风险，可以看郭二侠前几天写的《顺丰房托赴港上市，REITs（房地产投资信托基金）是什么回事？》。站在整个行业的角度上，信托基金本身赛道确实还不错，电商的崛起带动了物流行业的加速发展，2020年4月，国内基础设施领域公募REITs开始试行，物流地产也得到了市场的广泛关注，万科、招商蛇口等房企纷纷入局。如近期招商蛇口试水首批基础设施公募REITs，甚至京东、苏宁等电商企业也开始涉足，如2020年第四季度京东推出的首支物流地产开发基金“京东产发”。此次IPO顺丰房托引入两名基石投资者，包括中国东方资产管理及具加拿大背景的投资基金，合共认购金额为5000万美元，以招股价中位数计，占发售股份总数的15.2%。顺丰房托是顺丰控股间接100%控股的公司，大家应该都关注到了，顺丰2021年第一季度业绩“爆雷”亏损近10亿，市值跌超2000亿。顺丰不太好的业绩表现，必定需要拓展一些新的业务增长点，此时拆分房托基金上市，确实可以实现融资，进而为顺丰核心业务的发展带来一些资金上的支持。
我们看已经在港交所上市，同样是以中国内地物业为主的房托基金，越秀房托、招商房托，历史波动都不算太大，但是有一个共同点，就是股息率都超过了5%。房地产投资信托基金（REITs）也是基金都一种，可以考虑作为资金配置的一部分，但作为打新，就没有想象空间了，奢求上市大涨是不太可能，但也不会大跌，就是个鸡肋。香港公开发售5200万股，每手1000股，合计52000手，在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配26000手。最近港股打新氛围冷淡，预计8万人申购，最多启动30%回拨，一共156000手，甲乙组各获配78000手，预计一手中签率80%，申购10手稳中一手。打新乙头需要申购100万股即1000手，上一只争议股兆科眼科乙组有511人申购，顺丰房托乙组按500人申购算，预计乙头中签在40手以上。
计息4天，按20倍融资，利率3%，乙头中签40手算，再加上中签手续费1.007%和交易佣金，打和点1.5%左右。
