本文选自“克而瑞地产研究”
榜单解读
前言：2021年4月，全国房地产市场整体运行平稳，29个重点监测城市商品住宅成交面积同比增长16%，环比微降4%。一线城市和部分热点二线城市市场热度不减。房企纷纷加大供应及营销力度，把握当前的销售窗口期。TOP100房企单月销售操盘金额同比增长32%，环比微降4.2%，较2020年月均销售规模增长8.3%。
未来，各区域、各城市市场或将持续分化，市场主旋律将由城市周期性轮动转变为一城一行情，城市市场冷暖变化很大程度上取决于供求关系。而在调控收紧叠加“三道红线”新规下，企业控负债、降杠杆压力增加。随着房企投资和扩张动能的降低，未来企业业绩目标制定会更趋谨慎，整体的目标增长率也将趋于平稳。
1 业绩：百强房企单月同比增长32%
2021年4月，中国房地产市场表现平稳，热点城市市场成交热度持续。TOP100房企单月实现销售操盘金额10359.7亿元，同比增长32%，较上月降低27.3个百分点；环比微降4.2%，较2020年月均销售规模增长8.3%。从1-4月的累计销售操盘金额来看，百强房企整体的业绩规模同比增长65.3%，较2019年同期也增长近42.3%。2月、3月延续至今的“小阳春”行情之下，房企纷纷加大供应及营销力度，把握当前的销售窗口期。
2 门槛：各梯队门槛增幅均超40%
2021年1-4月，各梯队房企销售门槛继续提升，相较去年和2019年同期均有明显增幅。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛为857亿元，较2019年同期增长65.1%，龙头房企保持规模优势。TOP20和TOP50房企的销售操盘金额门槛较2019年同期分别同比提升逾40%，实现规模稳定增长。此外，TOP100房企销售操盘金额门槛增幅最高，同比增长103.3%至73.4亿元。
3 企业表现：超六成企业单月业绩好于去年月均
从企业表现来看，4月百强房企中绝大多数企业均实现了单月和累计业绩的同比增长，环比增长的企业数量占到近4成，融创(01918)、金地(00535)、绿城(03900)、华润(01109)表现突出。与2020年相比，逾6成企业4月单月的销售业绩好于去年月均水平，其中近四成业绩增幅在20%以上。从不同梯队房企销售增速的对比来看，TOP30房企中有22家企业4月单月业绩高于去年平均水平，表现优于行业整体。TOP51-100梯队中实现正增长的房企数量占比近65%，其中10家企业业绩增幅高于50%。
4 业绩目标：规模房企整体目标增长率趋于平稳
截至目前，已有逾半数百强房企披露了2021年业绩目标。一方面，部分房企如恒大(03333)、世茂(00813)、绿城、金茂等业绩目标更趋谨慎、目标增长率较2020年降低。其中，恒大将2021年的业绩目标设定为7500亿元，目标增长率由去年的8.1%进一步放缓至3.7%。另一方面，也有部分房企如招商(00978)、华润、龙湖(00960)、远洋(03377)等设定了相对积极的规模增长目标，目标增长率较去年略有提升。
目前，“房住不炒”长效机制下调控收紧仍是主旋律，叠加“三道红线”新规，在市场下行压力下行业整体规模增速放缓，企业控负债、降杠杆压力增加。预计随着房企投资和规模扩张动能的降低，未来规模房企增速放缓将成为常态。规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎，整体的目标增长率也将趋于平稳。
5 市场展望：市场走稳成渝汉成交创年内新高，一城一行情强弱格局两分
4月，在连番政策打压下，全国房地产市场整体运行平稳，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比微降4%，同比仍增长16%。
具体而言，一线城市市场热度不减，成交环比下降17%，同比仍增长30%。各城市成交均高位回落，环比跌幅都在20%附近，但同比皆实现正增长，北京、上海和广州同比涨幅更是超50%，显示成交整体仍处高位。北京限竞房仍是成交主力，核心区位的共有产权房销售火爆，典型如首钢金璟阳光，月内成交近800套。上海远郊刚需盘供应放量，去化表现依旧出众，四季都会、新城千禧公园等开盘当天即售罄。上海将集中上市第二批新建商品房，共计47个楼盘、13969套房源，预计5月供应将进一步放量，届时成交也将明显提升。广州连番两次升级调控，但由于政策力度相对温和，成交仍高位保持，黄埔、增城这类热点区域成交热度不减。受限于供应不济，深圳成交适度回落，热销盘集中网签备案，例如万丰海岸城月内备案近400套。
25个二、三线城市市场分化加剧，成交环比下降2%，同比仍增长14%。6成以上二、三线城市成交环比转降，环比跌幅大都控制在20%以内，重庆、武汉、成都等成交持续放量，并创年内新高。7成以上二、三线城市成交仍好于去年同期，同比均有不同程度的增长，南京、宁波等市场热度不减，成交同比近乎翻倍增长。长春、天津市场难言乐观，成交同比仍处下降通道。郑州市场似有好转迹象，成交低位回升，但同比仍降30%。南宁市场下行压力加剧，成交同环比齐降，项目扎堆的远郊区域成交去化依旧艰难，打折降价已是市场常态。
各区域市场强、弱波动转化，长三角地区市场热度不减，上海、南京、杭州等成交高位回落，环比跌幅皆控制在20%以内，常州、无锡成交降至年内低位，同比滑向负增长区间，仅限于合肥、宁波成交稳步提升。粤港澳大湾区市场走稳，广州、深圳、佛山等成交环比转降，但同比均实现正增长。受限于供应低迷，东莞成交连续数月低位运行，同比已步入下降通道。中西部地区市场则明显升温，郑州、西安等成交低位回升，重庆、武汉和成都成交异常活跃，一举创年内新高，仅限于长沙成交走弱，环比微跌5%。
展望未来，各区域、各城市市场或将持续分化，市场主旋律将由城市周期性轮动转变为一城一行情，城市市场冷暖变化很大程度上取决于供求关系。具体而言，那些主动控制供地节奏的城市，房地产市场或将持续高热，基于相较强劲的需求支撑，成交有望高位保持。那些供地显著过量的城市，房地产市场则难言乐观，市场观望情绪浓重，渠道分销、打折降价等仍是加快成交去化的助推剂。
（智通财经编辑：秦志洲）
