本文来自微信公众号“兴证海外”，作者：宋健、孙钟涟。
投资要点：
2020年的物业管理：规模高增长，业务多元化。1)2020年物管公司继续通过多种方式扩张在管面积，头部物管公司在管规模均突破3.7亿平米，行业在管面积平均同比增速为59.7%;2)我们整理的24家港股上市物管公司的营业收入、毛利以及净利润的平均增速分别为43.8%、54.5%和66.2%;3)物管公司从基础住宅物业管理业务向泛物业管理渗透，包括商业运营和管理、城市运营服务以及各类增值服务，增值服务收入平均占比达到39%，毛利平均占比达到51%。
市场化外拓体现物管综合实力：市场外拓成本低且无整合风险，能够反映物管公司的品牌力、产品力和服务力，是物管公司核心竞争力的综合体现。物管公司开始重视市场化外拓能力的培育，加强外拓团队的建设，同时扩大外拓物业的类型，除了新房市场，还包括二手房市场以及公建领域。
房企协同助力收并购外延扩张：三道红线将加速地产行业整合，背靠龙头房企物管公司有望优先受益，获得收购中小房企旗下物管公司的机会。2020年以来，世茂服务收购福晟物业、碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、融创服务收购广西彰泰物业等案例都具有房企整合的背景。此类背靠龙头房企的物管公司，既可以获得关连方稳定的大规模交付，又可以依靠关连方的政企资源和品牌力在市场外拓和收并购上占据优势，业绩表现有望兼具弹性和刚性。
商管看重运营能力和资产质量：目前港股轻资产商管属性公司仅宝龙商业、华润万象生活、合景悠活和星盛商业4家，地产开发商均积极培育商业地产能力，未来更多轻资产属性商管公司有望分拆出来，商管赛道有望发展成为新的独立板块。商管公司更看重本身的运营能力以及管理的资产的质量。前期商管的运营依赖关联地产公司提供的项目，后续商管公司将利用积累的品牌、团队和经验开启轻资产输出的之路。从2020年购物中心的恢复情况来看，重奢型和高端型定位的购物中心具备更强的抗风险能力。推荐运营能力持续改善的宝龙商业和资产质量最优的华润万象生活。
2021年的物业管理：战略无秘密，成果看执行。物管公司普遍制定了未来3-5年的高速扩张计划，我们对此持谨慎乐观的态度，“谨慎”在于大家的业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场竞争，在市场情绪高涨的时候喊出的目标过于积极;“乐观”在于物业管理行业正从最基础的物管业务向泛物业管理渗透，龙头物管公司将继续凭借先发优势、规模和品牌优势以及资本市场带来的金融优势享受规模红利。3-5年目标最终是否能够完成就要看各家的管理体系、激励制度以及执行力。目前港股物管板块平均估值对应2021/2022年26.6/18.2XPE。我们认为龙头物管公司将继续享有估值溢价，同时成长性和确定性兼具的优质中型物管公司也值得关注。行业首选永升生活服务(01995)、宝龙商业(09909)、融创服务(01516)、碧桂园服务(06098)、中海物业(02669)、新城悦服务(01755)，推荐关注华润万象生活(01209)、保利物业(06049)、时代邻里(09928)。
风险提示：业务扩张和收购不及预期;物业管理费提价受阻;收缴率不及预期;增值业务拓展不及预期。(智通财经编辑：张金亮)
