顺丰房托赴港上市,REITs(房地产投资信托基金)是什么?

5571 4月22日
share-image.png
郭二侠鑫金融 本职基金经理,业余研究港美股打新,资深投资顾问。

本文来自“郭二侠鑫金融”

4月18日,有媒体报道称,顺丰控股旗下的顺丰房地产投资信托基金SF Real Estate Investment Trust(顺丰房托)最早将于本月进行路演,预计募资3亿美元,期望可在两周获证监会及港交所批准其上市申请,意味公司最快可于5月上市。

由此引发了投资者对REITs关注。

什么是REITs?

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs):是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

简单来说,REITs是一种类似封闭式公募基金,但投资标的物为不动产的投资工具。

REITs从投资者那里募集资金,指定专业管理公司进行管理,管理公司通过购买或投资房地产项目(房地产项目范围很广,可以是住宅房产(比如公寓)、零售房产(比如购物大厦)、商务办公楼、酒店、厂房和仓库等),获得房产升值收益和出租收益。获得的收益在扣除管理费和其它相关费用后,向投资者定期发放分红。

REITs的特点

1、方便投资

REITs把房地产证券化后,投资者就不用动辄几百万的去买房产投资,来赚取房产升值和租金收益,为普通个人投资者提供了一个很方便获得不动产投资收益的渠道。

个人投资房产除了金额较大外,还会遇到手续繁琐,交易成本高,寻租较难,后续变现退出的难度较大等问题。有了REITs,投资者只需投资自己看好的类别的REITs即可,买卖方便。

2、盘活实物资产

REITs是一个转换器,可以把不动产直接转换为高流动性的证券。同时给了这些不动产一个市场化定价的机会,具备长期价格发现能力。

同时大量不动产之间的兼备重组均可以在证券市场实施,极大的盘活了实物资产,尤其是城镇基础设施建设、公共服务设施建设领域的不动产可以获得充分的流动性。政府可以有效盘活存量资产,利用社会资金继续推进城市发展。

3、抗通胀性

REITs的分红收益主要来源为不动产的租金。如果不动产资质好,租金增长幅度基本超过通货膨胀增幅。同时不动产还有增值的特点,REITs的管理人可以进行一定的资产变现来实现增值,把收益分红给投资人。

据统计,过去20多年里,富时美国权益REITs指数的年化回报达到10%,完全覆盖通胀率,远超美国国债、信用债的收益。

4、流动性好

REITs如同股票一样在股票市场上以很低的交易成本自由交易,具有较强流动性,比真正交易一套房产方便很多。

主要影响价格的因素为资产的经营前景和分红率,但同样受到股市波动的影响。

5、强制分红

大部分REITs,要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。美股很多REITs是按季度分红,也有每个月分红的品种。

任何投资都是有风险的,只是风险大小不同,我们不能只说优点而忽略风险。

REITs的风险

1、基础资产风险

就是REITs对应的不动产面临的经营方面的风险。比如说,目前的商业地产受到电子商务的冲击,美股上市的商业地产类REITs就面临租金下滑和租户流失带来的物业贬值的双重损失,还有这次新冠肺炎也对商业地产产生了极大的冲击,造成股价下跌。

2、管理人道德风险

REITs基金的管理人,是有相当大的自主权的,尤其在对外投资方面。如果忽视投资人的利益,做利益输送,买入低效资产,拉低整体资产的价值。一旦管理人做出这种投资决定,在二级市场会极大的影响相应REITs的估值,表现为价格的大幅下跌。投资者会面对基础资产和估值的双重损失。

3、受经济周期变化影响

REITs受通货膨胀和利率水平影响。如果发生通货紧缩,房地产物业资产价值下降,REITs净值随之下滑,REITs租金收益率也会下降,从而导致分红收益下降;同样的,如果面临利率上调压力,市场对房地产的需求水平会下降,可能会影响REITs经营现金流,且利率上升将造成REITs市场价格走低,影响其整体回报率。

4、杠杆的风险

REITs基金是可以上杠杆的。基金管理人为了增加净资产收益率,会进行一定的借贷。比如说写字楼类资产,基金规模为1个亿,租金收益600万,收益率为6%,基金管理人加一倍杠杆,借入3%利息的1亿资金买入相应写字楼资产,这时候基金总资产为2亿,收益=600万+600万-300万(利息)=900万,基金收益率就提高为9%。

但是这种杠杆会有风险,一旦收购的资产租金回报率低于借款利息,就会亏损。而且不动产变现要有折价,存在再次变现无法覆盖借款金额的情况。

5、价格波动风险

购买任何一个REITs,就相当于购买一支公司股票,因此需要做一定的尽职调查。如果投资者没有做好尽职调查,“瞎买瞎卖”自然带有一定风险。且其价格每天都会有上下波动。

REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的,但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于,我们的房屋并没有在证券交易所上市,没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度,甚至每半年,因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。

一般来说REITs的收益风险比在股票和债券之间,个人投资者在投资组合中增加配置REITs,可以分散投资组合风险。

(智通财经编辑:魏昊铭)

相关阅读

中金:中国租赁住房REITs构想

4月13日 | 中金研究

中金:面朝数字蓝海,静待基建花开——中国基础设施REITs之数据中心篇

1月27日 | 中金研究

基础设施REITs试点稳步推进 哪些行业有望受益?

8月6日 | 中金研究