本文来自“郭二侠鑫金融”
4月18日，有媒体报道称，顺丰控股旗下的顺丰房地产投资信托基金SF Real Estate Investment Trust(顺丰房托)最早将于本月进行路演，预计募资3亿美元，期望可在两周获证监会及港交所批准其上市申请，意味公司最快可于5月上市。
由此引发了投资者对REITs关注。
什么是REITs?
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)：是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
简单来说，REITs是一种类似封闭式公募基金，但投资标的物为不动产的投资工具。
REITs从投资者那里募集资金，指定专业管理公司进行管理，管理公司通过购买或投资房地产项目(房地产项目范围很广，可以是住宅房产(比如公寓)、零售房产(比如购物大厦)、商务办公楼、酒店、厂房和仓库等)，获得房产升值收益和出租收益。获得的收益在扣除管理费和其它相关费用后，向投资者定期发放分红。
REITs的特点
1、方便投资
REITs把房地产证券化后，投资者就不用动辄几百万的去买房产投资，来赚取房产升值和租金收益，为普通个人投资者提供了一个很方便获得不动产投资收益的渠道。
个人投资房产除了金额较大外，还会遇到手续繁琐，交易成本高，寻租较难，后续变现退出的难度较大等问题。有了REITs，投资者只需投资自己看好的类别的REITs即可，买卖方便。
2、盘活实物资产
REITs是一个转换器，可以把不动产直接转换为高流动性的证券。同时给了这些不动产一个市场化定价的机会，具备长期价格发现能力。
同时大量不动产之间的兼备重组均可以在证券市场实施，极大的盘活了实物资产，尤其是城镇基础设施建设、公共服务设施建设领域的不动产可以获得充分的流动性。政府可以有效盘活存量资产，利用社会资金继续推进城市发展。
3、抗通胀性
REITs的分红收益主要来源为不动产的租金。如果不动产资质好，租金增长幅度基本超过通货膨胀增幅。同时不动产还有增值的特点，REITs的管理人可以进行一定的资产变现来实现增值，把收益分红给投资人。
据统计，过去20多年里，富时美国权益REITs指数的年化回报达到10%，完全覆盖通胀率，远超美国国债、信用债的收益。
4、流动性好
REITs如同股票一样在股票市场上以很低的交易成本自由交易，具有较强流动性，比真正交易一套房产方便很多。
主要影响价格的因素为资产的经营前景和分红率，但同样受到股市波动的影响。
5、强制分红
大部分REITs，要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。美股很多REITs是按季度分红，也有每个月分红的品种。
任何投资都是有风险的，只是风险大小不同，我们不能只说优点而忽略风险。
REITs的风险
1、基础资产风险
就是REITs对应的不动产面临的经营方面的风险。比如说，目前的商业地产受到电子商务的冲击，美股上市的商业地产类REITs就面临租金下滑和租户流失带来的物业贬值的双重损失，还有这次新冠肺炎也对商业地产产生了极大的冲击，造成股价下跌。
2、管理人道德风险
REITs基金的管理人，是有相当大的自主权的，尤其在对外投资方面。如果忽视投资人的利益，做利益输送，买入低效资产，拉低整体资产的价值。一旦管理人做出这种投资决定，在二级市场会极大的影响相应REITs的估值，表现为价格的大幅下跌。投资者会面对基础资产和估值的双重损失。
3、受经济周期变化影响
REITs受通货膨胀和利率水平影响。如果发生通货紧缩，房地产物业资产价值下降，REITs净值随之下滑，REITs租金收益率也会下降，从而导致分红收益下降;同样的，如果面临利率上调压力，市场对房地产的需求水平会下降，可能会影响REITs经营现金流，且利率上升将造成REITs市场价格走低，影响其整体回报率。
4、杠杆的风险
REITs基金是可以上杠杆的。基金管理人为了增加净资产收益率，会进行一定的借贷。比如说写字楼类资产，基金规模为1个亿，租金收益600万，收益率为6%，基金管理人加一倍杠杆，借入3%利息的1亿资金买入相应写字楼资产，这时候基金总资产为2亿，收益=600万+600万-300万(利息)=900万，基金收益率就提高为9%。
但是这种杠杆会有风险，一旦收购的资产租金回报率低于借款利息，就会亏损。而且不动产变现要有折价，存在再次变现无法覆盖借款金额的情况。
5、价格波动风险
购买任何一个REITs，就相当于购买一支公司股票，因此需要做一定的尽职调查。如果投资者没有做好尽职调查，“瞎买瞎卖”自然带有一定风险。且其价格每天都会有上下波动。
REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的，但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于，我们的房屋并没有在证券交易所上市，没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度，甚至每半年，因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。
一般来说REITs的收益风险比在股票和债券之间，个人投资者在投资组合中增加配置REITs，可以分散投资组合风险。
（智通财经编辑：魏昊铭）
