本文来自微信号“中金点睛”，作者：陈真洋，钱凯。
8月3日，国家发改委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，明确试点项目申报条件和要求，其中明确提到要聚焦重点区域(含京津冀、长三角、大湾区)和重点行业(如新基建)。
我们认为在监管机构进一步明确政策之下，数据中心、5G、工业互联网、物联网等新基建产业有望加速REITs试点工作的推进，探索新的融资渠道以引入更充足的资本支持，加速新基建行业的投资发展，其中IDC行业有望最先受益。
新基建中什么行业有望最先受益?
数据中心(IDC)。REITs试点工作强调了两个“聚焦”，即重点区域和重点行业的双重优先特征，而IDC行业的发展特点与之高度吻合：1)IDC行业发展聚焦在政策关注的重点区域，北、上、广三地及周边地区聚集了中国65%以上的IDC资产；2)IDC行业是新基建中底层的新型网络基础设施，是发展5G、物联网、云计算等新兴产业的前置基础；3)IDC行业是目前新基建产业中最符合REITs要求的优质资产，具有更稳定的长期现金流。《通知》对试点项目明确了项目周期不短于三年、经营性现金流为正及未来3年净现金流分派率不低于4%收益率等基本条件。
目前看5G、物联网、智慧城市等其他新基建领域均处于发展早期，尚不满足此条件，而一线城市及周边的IDC资产是最为理想的选择：1)一线城市供不应求，数据中心利用率高；2)项目爬坡期1至2年后，项目进入稳定经营期(通常约20年)，具备持续的正现金流；3)IDC项目的投资IRR目前普遍在10%以上，可以满足REITs试点的派息要求。
IDC行业将如何受益于REITs试点?
龙头公司降杠杆和加快扩张。我们认为REITs试点稳步推进的过程中，土地、融资、税收等方面的配套优惠政策也会相应推出，提升IDC REITs资产的盈利能力。海外成熟市场，REITs普遍享受税收优惠，在电信、交通物流等领域广泛应用，基础设施领域REITs市值占比高达31%。美国铁塔，IDC龙头Equinix(EQIX.US)、DLR(DLR.US)、CyrusOne(CONE.US)均转型为REITs模式，为投资人带来长期丰厚投资回报。
我们认为国内IDC REITs推进中，龙头公司更有望受益：1)龙头公司较行业扩张更为迅速(因在云计算市场中具有更强垄断力)，因此产生了更强的融资诉求；2)龙头公司资产质量和规模都领先市场，更易整合推出优质资产组合实现REITs上市；3)龙头公司的IDC资产多以批发为主，与下游合约多见十年长约，更匹配REITs对长期稳健的要求。故而，我们认为在核心区域拥有土地和项目资源的龙头企业将抢占先机。IDC REITs的发行，有望帮助IDC公司降低杠杆、丰富融资渠道，充分发挥自身在项目开发和资产运营上的优势，加快扩张。
REITs试点还利好哪些行业?我们认为REITs试点核心聚焦在新基建发展过程中投资需求大、行业发展快、未来前景广阔的新型信息产业，包括5G、物联网、车联网、工业互联网、智慧能源、智慧城市等。其中投资开发并持有资产的公司均有望缓解骤升的资金压力，凭借多元化融资需求和配套优惠政策实现增长加速。
风险
REITs试点政策落地具有不确定性；宏观经济风险。（编辑：mz）
