中信证券:2021年地产行业基本面从高到低变化,供给侧改革推动企业盈利能力分化

6265 3月16日
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销售预计前高后低

2021年前两月,商品房销售分别较之2019年同期增长23.1%和49.6%,即使不考虑和2020年疫情同期比,销售增速也十分明显。3月起各地陆续出台政策,重点城市一手房交易日均同比上涨104%,二手日均同比上涨51%,政策开始发挥作用。2021年前两月,金融机构新增居民中长期贷款13561亿元,但全年而言我们认为按揭贷款投放仍会受到房贷集中度管理的影响。近期,各地新盘推盘去化率略有下行,我们认为全年商品房销售会前高后低。

期待核心城市土地集中供给带来变化

2021年前两月,国家统计局口径开发企业土地购置面积和成交价款较之2019年则略有下降。近期部分都市圈中三四线城市受核心城市未来集中供地,开发企业预期高度一致等因素影响,土地市场局部阶段性过热。但中期而言,我们认为土地市场的参与者热情可能消退。尤其是集中推地政策,可能降低核心城市土地成交溢价率,而绝大多数三四线城市也很难维持高成交热度。

开发投资预计回归理性

2021年前两月,全国房地产开发投资13986亿元,较之2019年同期增长15.7%。今年前两月房屋新开工和竣工面积也增速明显。我们认为,加快开发速度是业内共识,全年开发投资有望维持正增长,但增速可能随着销售速度放缓而放缓。

风险因素

土地市场热度未能如期下降的风险;限制住房交易的政策可能带来市场冰冻的风险。

信用和盈利能力成为龙头崛起关键线索

稳健基本面和较低的估值,说明开发板块具备防御价值。不过,在供给侧改革之下企业出现分化,我们相信盈利能力将成为企业分化的主轴,只有少数公司的盈利能力可以恢复上行。在诸多影响因素中,资金成本则至关重要。对开发行业,我们推荐万科A(万科企业),碧桂园(02007)、金地集团、保利地产、龙湖集团(00960)、华润置地(01109)和世茂股份。

(编辑:庄礼佳)

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