智通财经获悉，广发证券近日发表研报表示，彩生活(01778)目前已成为管理面积最大的物业管理公司，公司的多项社区服务在饭票这一核心支付手段上已经打通，配合彩生活住宅沉淀的业主资金，彩生活生态圈的建设和输出将会提速。
此外，与银湾等合作的顺利开展也意味着“彩之云”已经发展到可以对外输出服务的水平。未来公司将尽快使“彩之云”的覆盖面积进一步提升。广发证券给予其“买入”评级。
“彩之云”平台基础功能完整、增值服务全面
广发表示，彩生活的“彩之云”总覆盖面积超过7.4亿平方米。2016年上半年数据，彩生活订约在管面积约为360.1百万平方米，其中已有收益的总楼面面积约为255.3百万平方米，“彩之云”注册用户为215万人，活跃用户113.3万人，活跃率达52.7%。
此外，“彩之云”已经形成了基础物业服务+增值服务平台的组合。其基础物业服务功能完整有序，缴费、投诉、等功能全面APP化；增值服务方面创新明显，已经实现了家政、维修、租房、装修等功能。同时彩之云APP也拥有通知和社交的功能。整体来看，基础功能完整，增值服务有特色。
E维修、彩富人生和彩生活住宅等商业模式已明晰
报告提到，E维修、彩富人生和彩生活住宅为“彩之云”主要优势产品。
其中，E维修的商业模式革新使得彩生活降低了公共设施维修的成本，提高了运营效率并解决了业主的家庭维修需求痛点。
目前E维修的服务提供方e师傅的公共维修已经接入1280个社区、家庭维修接入829个社区，彩生活管理社区在其中占比99%。目前由于e师傅仍处于大规模扩张的初期，因此彩生活并没有完全向e师傅收取平台使用费。
彩富人生为彩生活运营的第三方理财产品销售平台(彩生活仅提供销售平台，不提供产品)。彩富人生作为理财产品销售平台用收益冲抵物业费和停车费的商业模式创新，提升了彩生活的收入和定价权。
彩富人生目前提供四项服务：物业宝、停车宝、增值宝和花易借。其中物业宝为出售理财产品用收益冲抵物业管理费；停车宝是用收益冲抵停车费；增值宝是传统金融理财产品，不冲抵，彩生活仅作为渠道；花易借为互联网贷款。
彩富人生2016年销售情况(单位：元人民币)
彩生活住宅是结合了房地产开发商去库存的需求和潜在业主买房压力大现状的产品，其具体操作模式是通过“房产+服务”的销售模式设计，帮助开发商加速销售回款，而开发商需要让渡部分资金加速回收所节约的时间成本，以彩之云平台的消费券“饭票”的方式分期返还购房人。
彩生活住宅一方面将资金沉淀于彩之云平台，提升了彩之云平台的吸引力和现金流，另一方面也是彩生活扩大管理面积的重要手段。
社区服务是物业管理行业的未来
该机构提到，由于物业管理行业涨价的边际服务体验改善较小的行业特征，以及业主大会提价机制，导致物业管理公司对物业费价格水平的议价能力较弱。成本端由于物业管理公司的人工成本端(约占总成本60%左右)每年刚性上涨，成本控制对管理层的运营能力考验较大。在物业基础服务内生增长乏力的情况下，通过社区服务来提升物管公司盈利能力和用户体验成为必然。
投资建议与估值
广发认为，物业管理行业正逐步从管理面积的整合开始走向社区服务的整合，其背后本质的发展方向是新商业模式对传统物业管理行业盈利能力的改进。而社区服务商业模式较为明晰的彩生活有望再一次引领整个行业走向变革。
该机构调整彩生活2016年、2017年、2018年预测EPS为0.2093元、0.3289元和0.4470元人民币。调整剔除期权费用后的核心EPS为0.3102元、0.3765元和0.4661元，对应16、17和18年核心EPS的PE分别为14.73、12.14和9.80倍，维持“买入”评级。
