（彩生活投资者关系总监于婧）
1月13日，由智通财经和同花顺财经联合主办的深港通新机遇高峰论坛暨2016年度“金港股”评选颁奖典礼在深圳广电集团大厦隆重举行。彩生活投资者关系总监于婧应邀参会，在会议中，于婧就彩生活的简况和规划作出了介绍，以下为演讲实录：
很高兴受到智通财经的邀请和大家介绍一下彩生活的业务模式，彩生活于2014年6月30号在港股上市，对于港股市场来说还是一个非常年轻的企业，今天的演讲主题是彩生活社区生态圈的解构和重构。相信大家也略有耳闻，彩生活主要从事社区服务，就是传统意义上的物业管理业务，大家可能会好奇，社区服务、物业管理是非常传统的行业，这个行业在互联网的背景下，在新的B2F到家模式催化下会有什么新的玩法？
给大家看一些彩生活的最新数据，目前彩生活的整个管理面积在2016年中期已经达到了3.6亿平方米的建筑面积。这是什么概念？是目前全世界最大的基于住宅社区的服务运营商，彩生活目前已经为全国2236个社区超过300万户家庭，1000万人口提供社区服务，规模非常庞大。我们的收入、利润、现金流都呈现出非常好的趋势，相信这是投资人最愿意、最希望看到的数据。
同时，我们非常注重自己的品牌，根据2016年中国指数研究院的第三方机构调查显示，彩生活在整个行业内的客户满意度名列第六名，名列前茅。大家可能会想，客户满意度能给我们带来什么？最直接的就是增值业务板块的收益，换句话讲，就是业主在用自己的金钱为我们的基础服务投票，所以2016年上半年彩生活的整个增值业务板块成长非常迅速，2016年上半年对整体利润贡献超过30%，是近三年最高水平，也成为我们第二大收入和利润来源，彩生活升级转型得到了初步验证。
与此同时，伴随移动互联网的产生，彩生活搭建了彩之云APP，这个APP主要服务于我们自己的业主，2016年中期大家可以看到注册用户数是215万，活跃客户113万，虽然用户规模并不是很庞大，但是活跃度很高，达到了52.7%，高于很多纯互联网企业，证明了彩生活是高黏性、精准流行、精细化运作的企业。
很多拥有优秀商业模式的企业，本质相通。我们概括为三句话：一是低成本获客；二是低成本黏客；三是客户黏性强。我们分布在东南沿海和华南区域，占比达到了60%，整个战略布局已经基本完成。大家可能好奇为什么是彩生活？这归咎于我们的扩张路径——内生式增长和收并购。彩生活的总部位于深圳，2002年成立之初，主要服务于当地的开发商。大家可能知道，整个房地产市场本身就很分散，彩生活进行战略版图扩张时，选择通过收并购进行异地扩张是第一步，迅速进入了华东、华南一系列的市场，与当地开发商合作，迅速在当地建立标杆项目。与此同时，当地新开发商的新项目建设，采用全权委托的方式交给彩生活管理，这就是通过外延式收并购带动内生式增长的扩张路径，过去几年彩生活在管面积的年复合增长率超过100%，说明我们的扩张速度非常高，而且证明彩生活的服务充分得到了市场的认可。
而彩生活得以低成本扩张的原因，是彩生活的核心运营能力，彩生活成立于2002年，成立那一天公司就致力于做独立第三方的社区发展企业，到目前为止，彩生活超过97%的建筑面积来自于第三方独立开发商，只有2%的面积是来源于关联企业。彩生活通过市场化的模式逼自己走标准化、集约化，用自动设备替代传统劳动力的道路。有一个数据想和大家分享，彩生活管理100万平需要的劳动用工数大概是行业的一半，行业管理100万平方米需要240人，彩生活只需要130人，得到的是行业排名第六的满意度，中间运营、改造、服务和管理就是彩生活的优势。
欢迎大家到彩生活位于深圳北站的总部看一下，那边有一个监控中心，可以通过总部实时监控全国2000多个小区的现场情况，包括车辆道闸的起落情况，车辆出入情况都可以进行实时监控，这都是基于14年运营沉淀下来的核心竞争力，由于此，我们才能以低成本获取资源。同时，彩生活的粘客成本也很低，目前在管项目的续期率超过95%以上。
从货币化能力来看，彩生活有三大主营业务：一是基础物业板块，主要收入来源于物业管理费，彩生活采用酬金制，毛利率非常高，增速非常快；二是在2016年上半年，彩生活的增值服务已经超过了工程板块，成为第二大收入和利润来源，这个源自于从线上到线下全方位的努力，特别要强调的是，这个板块基本上没有任何成本支出，毛利率维持在百分之百，不存在亏损，只可能成为增量部分；三是工程板块，源于我们对电梯等设施设备的维保和对小区进行硬件设备的改造，这会伴随着我们的面积呈现出相对稳步的增长趋势。所以彩生活是货币化能力很强的企业。
接下来，介绍一下我们的创新业务部分，2013年移动互联网诞生之初，彩生活已经研发出彩之云APP，坦率的说，那个时候彩之云主要承担线下物业管理功能的完善，只能解决APP的装载问题，活跃度并不高。后来，我们与第三方合作伙伴搭建了基于社区服务的生态圈，最典型的例子就是e维修。2014年底，彩生活管理2亿平方米的建筑面积，我们有2000个维修工，维修工种在所有的劳动开支中是最高的，因为他具有一定的劳动技能。这个时候我们发现，一旦这些人收固定工资，维修的积极性、满意度可能得不到有效的保障。我们和第三方平台搭建维修平台，一旦小区内有什么维修需求，社区主任可以根据地理位置、劳动技能和历史好评程度下单，我们发现这个平台可以有效建立维修师傅的优胜劣汰机制。与此同时，业主家庭也会找他们进行维修，目前e维修日单量已经突破1万单，其中95%是来自于彩生活的社区家庭，说明我们从公共区域进入业主家庭的B2F孵化模式已经得到了初步验证，同时e师傅也送给彩生活5%的股权，一旦它在二级资本市场上市，我们也会有一笔不菲的投资收益。基于同样的思路，目前彩生活也在孵化基于社区进入家庭的保洁、绿化和安全等一系列服务。
其次想和大家分享的是，除了基于社区维修、维保进行产品构建以外，我们基于社区缴费也搭建了一个新场景。以前客户经理都是上门催费，现在我们的客户经理上门说有一个产品可以免物业管理费，也就是说我们每户只要充约2万人民币，不仅可以享受到全年物业管理费的减免，还可以在年底享受本金和大概银行定期存款利率的利息返还。这个产品目前的客户接受程度非常高，上半年已经累计投入6个亿，大概给彩生活带来1300万的利润，这个产品2016年全年做到18个亿，未来彩富人生的产品可以充抵物业费和停车费等基于社区方方面面的服务。
最后想把我们整个商业模式再跟大家回顾一下。2016年对于彩生活来说非常与众不同，6月份的时候我们的生态圈揭幕，代表着生态圈战略的转型，包括中期公布了增值业务成为第二大收入和利润来源，证明转型已经相对成功；还有包括在8月份和母公司花样年联合公布对万达的收购；11月通过小股操盘的模式，把整个彩之云输出给上海银湾物业，使彩之云平台服务面积达到8亿平方米。2016年是彩生活战略布局转型的一年。而新的一年中，彩生活必将会通过小股操盘和生态圈，把彩之云和增值业务输出给更多彩生活、非彩生活的住户，这就是公司最后的商业愿景，希望能基于社区基础物业搭建进入业主家庭的服务机会——我们称之为B2F的生态圈。
