“三道红线”给房地产行业套上了发展的“紧箍咒”，步入2021年，各地在供给端及需求端调控政策也再度趋紧，银行放贷速度放缓，未来并不乐观，行业洗牌或将加剧，对于具有抗风险能力的“好公司”而言，挑战与机会并存。
实际上，在过去的2020年，因爆发疫情，叠加房地产严监管政策，房地产行业销售业绩受到了影响，但仍有部分房企表现给力。如德信中国（02019），期间逆势高增长，实现全年销售金额635.3亿元，同比增长达41%，销售面积311.4万平方米，同比增长26.5%，超额完成2020年度合约销售目标。
德信中国近日也发布了1月份的运营数据，实现合约销售金额45.3亿元，同比增长达308.1%，合约销售面积约20.8万平方米，同比增长达220%，远高于行业水平。根据克尔瑞公布的1月份房地产销售额百强名单，1月销售额8705.3亿元，同比增长70.7%。该公司保持强劲的业绩输出，抗风险能力明显高于同行。
今年是德信中国上市两周年，但上市两年来没怎么涨，其价值一直未被市场发现，该公司资本市场活跃的主要在债市。实际上，债市和股市均为融资渠道，债市为投资者提供固定收益，同样可以分享到公司的发展成果。
“发债”需要良好的财务状况，那么德信中国有什么“筹码”持续吸引到固定收益投资者，而其基本面能否让市场投资者发现其股票价值呢？
“稳健”的财务策略
智通财经APP了解到，德信中国和其它地产商高杠杆的发展模式不同，该公司采取稳健的发展策略，杠杆水平不高，且杠杆率处于下降趋势。2020年上半年，该公司的资产负债率为83.68%，剔除预收款后，资产负债率为75.3%。
值得注意的是，房地产监管的“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，以及现金短债比小于1。2020年上半年，德信中国的净负债率为76.26%，现金短债比为1.44倍，均在红线之外，且都有很高的安全边际，只有一个指标紧挨着红线，拉至红线外并不难，这也是该公司能在严监管中脱颖而出的核心原因。
在监管的“三道红线”上，相关机构统计了市场上三百多家房地产企业，超过三分之二的房企未能满足监管要求。未来一段时间，大部分房企为达到监管要求，或都将忙于“降杠杆” ，降低对业务的扩张速度，而放在营销的精力不足，也导致销售业绩受到影响，部分房企或面临淘汰风险。
德信中国有息负债率很低，2020年上半年为29.29%，有息债结构以长债为主，短债占比为40%，截止2020年上半年拥有现金及等价物132.9亿元，覆盖融资成本近30倍，发展资金非常充裕。实际上，除了债务融资外，公司还可以，通过增加股权融资的比例及提升运营周转效率等手段支撑业务规模的进一步提升。
信用持续上调评级
而良好的财务情况，也为该公司境外融资提供了非常大的筹码，2020年全年通过境外美元债及银行融资总额突破4亿美金，同比2019年增加36%，票息率持续下行，最新一次发行票息已降至单位数。该公司投资者群体质量不断提升，包括贝莱德、汇丰资管、惠理基金等世界有名机构加入公司投资者名单。
上文谈到，该公司短债占比持续下降，实际上为该公司通过回购优化债务结构，将债务期限拉长，减少融资成本支出。德信中国良好的信用也得到境外银行认可，2020年获若干家境外商业银行信用贷款，综合成本较低。此外，该公司境外评级展望维持正面稳定，在2020年年底首次获联合国际境外主体BB-评级，充分体现资本市场对公司的认可。
2021年1月份，该公司拟发行1.5亿美元的额外优先票据，市场机构及投行给予认可及支持，如国泰君安发布针对该公司这期票据的固定收益研报，认为该公司拥有土地储备充足、年度销售完成较好以及融资成本不断降低等信用亮点，该票据助力公司整体融资成本下降，公司管理层管理债务能力较佳。
“稳健财务”是德信中国最重要的发展“筹码”，一方面为公司提供更便利的融资渠道，另一方面也为业务带来扩张资本，相比于行业大部分同行被“三道红线”束缚来说，发展优势非常明显。而该公司保持成长能力，其股票价值也将被投资者发现，实现“股债”价值的双重提升。
保持强劲成长“生命力”
智通财经APP了解到，德信中国于1995年成立，业务包括物业地产销售、物业建筑及项目管理服务、商业物业租赁、酒店运营以及投资物业，核心业务为物业地产销售。该公司以杭州为中心深耕浙江省，聚焦长三角核心城市群的布局，把握住了长三角区域快速发展的政策机遇，这几年实现业绩迅猛增长。
2018-2020年，德信中国销售额及销售面积分别增长了1.6倍和1.33倍，复合增长率分别为26.5%和15.33%，而收入于2017-2019年增长了1.45倍，2020年上半年增长加速，达到117.5%，主要为确认的销售面积大幅增加。
2020年上半年，该公司的物业销售收入同比增长118.3%，收入份额接近100%，其中已确认的销售收入集中在温州、湖州、舟山及宁波四个城市，确认的收入占比99.16%。该公司打造高端精品产品，已形成“G+住宅体系”，并树立了“杭派精工”的品质形象，并采取聚焦长三角核心城市群策略，定位市场。
该公司住宅物业形成了尊享、悦享及悦居三大产品线，以及云庄系、海派系、大院系、泊林系、臻悦系以及梦想系六大产品。整体产品覆盖从刚需、首改到再改等各类客群。该公司宅产品风格多样，凭借着优质的产品体系，往年去化率都很高，项目平均去化率保持在80%以上，回款率约90%。
德信中国的产品售价相对于行业平均要高，凭借着差异化的产品供给，获得消费者认可，销售面积持续增长，同时销售单价也在逐年提升，2020年为21162元/每平方，较2018年提升21.3%。该公司主要通过多元化获取土地，得益于优质土储核心位置，货地比2倍以上，拿地成本近两年占比售价均低于40%。
该公司的市场策略立足浙江、深耕长三角，2019年以来全国化布局持续推进，目前完成了覆盖长三角（杭州、南京、温州、宁波、无锡、徐州、常州、湖州、昆山及上海）、大湾区（广州、佛山）、华中（武汉、九江、上饶）和成渝（成都）四大核心城市群的布局，2020年7月进军了西北，购得西安大鄠邑49亩住宅用地。
2020年上半年，该公司土地储备总量为1570.05万平方米，其中长三角土储占比超过83%。
期间，该公司于温州、湖州、舟山及宁波四个城市于确认的收入面积约44万平方米，按照结转速度，2020年全年将超过80万平方米，但占比可售土储的982万平方米仍非常小，该公司土储资源充裕，可满足未来三四年的成长需求。
实际上，我国城市化仍处于人口由中小城市向大都市圈聚集阶段，而产业转移、人口重构和市场供需等因素使得房地产行业成长性向二线城市及一线城市卫星城转移。德信多年来围绕长三角重点城市及其都市圈进行布局，精准把握住了城镇化梯次发展中核心都市圈的住房需求。
以杭州为例，2020年杭州GDP达到16106亿元，疫情之下仍强劲增长，同比增长超过4%，近十年复合增长率达到9.7%。而杭州近年来人口持续流入，带来庞大的市场，“十四五”规划《纲要》提到，到2035年，杭州城市综合能级、核心竞争力、国际美誉度大幅提升，基本建成社会主义现代化国际大都市。
2021年2月17日，招银国际发布研报，认为德信中国以杭州为核心的头部企业（占其土地储备的 32％），该公司凭借丰富而优质的土地储备，在2020-22年继续实现15-20％的权益销售额增长。并凭借 2019/20年度的强劲销售，预计2019-2022年该公司总收入将以26％的复合年增长率增长。
值得一提的是，中指研究院于1月中旬发布了2020年中国房地产企业销售业绩TOP100强，销售额超过1000亿元的有40家，德信地产以635.3亿元的销售额排第60名，而在拿地排行榜中，德信以255亿元行业排第39名。以近三年复合增长率测算，预计该公司于2022年销售额将可以突破千亿元大关，2021年公司总资产规模亦可突破千亿。
此外，德信中国也在发展业务多元化，以住宅开发为主业，以商业和产城为两翼的发展策略。该公司于2020年中，完成杭州产业园、杭州天空之翼、上海松江工业园、南京仙林智谷等商/办项目，投资物业总建筑面积40.3万平方米。中泰国际研究认为，随着该公司投资物业进入成熟运营期，租金收入20-22年有望实现20%的收入复合增长。
估值具较大提升空间
该公司业绩稳健，具有成长预期，派息也慷慨，以目前的市值看，股息率具有较大吸引力，根据相关软件显示，该公司股息率达到了6.7%，远高于同行水平。但该公司的价值并未被市场挖掘，自2019年2月份上市以来，股价不温不火，成交量也较少，市盈率远低于同行水平。
根据相关软件显示，该公司的市盈率仅为4.7倍，而地产发展商板块为6.7倍，较行业低了42.6%。实际上，该公司上市半年就选入港股通，充分说明公司具有投资价值，且一直得到多家投行的认可，均给予买入评级，其中建银国际及中达证券持续看好，中达国际最高给予4.61港元的目标价，较现价有55.22%的涨幅空间。
德信中国上市2年来，一直向市场提交优秀的业绩成绩单，在运营指标、业绩指标以及财务指标方面，综合表现都好于大部分同行，且公司前几年的销售业绩都在逐渐释放，未来成长水平或将加速。无论从相对估值法还是绝对估值法来看，该公司的价值都是被低估的，未来估值提升确定性强。
综上看来，德信中国以稳健作为发展的基础，各项财务指标均能满足监管需求，在业务上，该公司打造差异化的中高端产品供给，以及聚焦长三角核心城市群，品牌地位稳固，业绩持续高增长。今年是德信中国上市两周年，债市给力，而股息率也具有吸引力，在价值驱动下，估值有望提升至合理水平。
