本文转自微信公众号“小谢看地产”，文中观点不代表智通财经观点。
导读
楼市将进入极度分化期，在无息负债发展策略下，企业的城市布局将带来差距的迅速扩大，继续推荐市场化经营的港股上市房企。
1、小型房企大多有较大规模减值计提，尽管已经基本一次性反应了过去的经营压力，但目前的市场，对于开发能力较弱的房企，仍然非常不友好。按照1月份的业绩快报/预告来看，房企高速增长的比例较小，反而有较大数量的小型房企发布亏损预告，主要原因为减值计提。需要注意的是，房企是负债经营，也即，即便全额计提减值，如果仍然无法向市场供货并销售回款，负债经营的成本依然会转换为未来的减值计提。国泰君安预计2021年依然是分化型市场，同时融资政策依然难以转向宽松，因此，小型房企的生存环境仍然不友好。
2、大中型企业也进入增速放缓期，但需要注意的是，杠杆率是否随着销售业绩的放缓同时下降，如是，则将进入拐点期，警惕杠杆率不降、但增速放缓的企业。
1）正常情况，2020年会是业绩结算期高峰期，但受疫情影响，使得业绩确认有所推迟，因此，国泰君安需要关注的是利润率是否有影响。正常情况下，2020年结算利润率已经处于下行通道，且预计持续下行至2023年，那么，下行的速度是值得关注的核心指标之一，国泰君安预计最终各个房企会落在5%~8%的净利润率区间。2）净利润率下降并非“利空”，这是杠杆经营遇到降杠杆调控的结果，因此，值得警惕的是利润率下降的同时、杠杆率还没有得到下降，更严重的是还伴随了销售增速的放缓。若企业从高杠杆、低利润率转向低杠杆、低利润率，那么其生存空间反而得以扩大。
3、2020年和未来的10年，楼市都将是极度分化的市场，因此，除了去杠杆以外，再次回到城市布局的企业战略选择中，企业差异将逐渐拉开，但并非以当前规模而论。
楼市分化意味着，一旦出现去化较难的地块，会让房企进入两难境地，老项目不去化、没有资金拿新项目、进而影响销售规模增速、企业掉队。在过去也会有这样的问题，但是在融资宽松下，不会存在没钱拿新项目的情况，难以去化的老项目也可以以时间换空间。但在当前的宏观环境当中，一旦布局失误，依靠无息负债扩经营杠杆的战略，就会让企业发展失速。国泰君安认为，在这一轮的发展当中，灵活、可持续、且足够前瞻性的布局，将让企业之间的差距迅速拉开，而且，这和当前的规模大小无关。国泰君安推荐港股中的中国金茂(00817)、融创中国(01918)、旭辉控股集团(00884)，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，包括招商积余、中海物业(02669)、碧桂园服务(06098)、宝龙商业(09909)。
