本文来自微信公众号“中指研究院 ”，作者： 中指研究。
2020年，中国房地产行业资金监管整体从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，房企融资压力不减。与此同时，三道红线出台对行业发展将产生深远影响，房企应控制负债水平，优化债务结构，强化融资能力，推动高质量发展。
1、总体情况：到位资金增速逐月上升，按揭贷款及自筹资金占比提升
图：2020年1-11月房地产开发企业到位资金及同比增长率
数据来源：wind、中指研究院综合整理
上半年，受卫生事件因素影响，中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，房企融资出现“小阳春”，如1月海外债融资规模超1200亿元，3月信用债发行规模超千亿元，均为全年最高值。下半年，房地产金融监管不断强化，三道红线监管新规流出，行业资金呈现出紧平衡状态，9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。
图：2019年、2020年房地产行业信用债、海外债及信托发行情况
数据来源：wind、中指研究院综合整理
债券总体融资成本小幅下降。2020年，房地产行业信用债融资成本为4.51%，同比下降0.83个百分点，海外债融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点。在金融严监管的背景下，财务稳健的龙头房企与国企融资规模和成本优势明显。千亿以上企业债券发行规模占比较高，其发行的信用债、海外债分别占百亿企业信用债、海外债发行总额的62.7%、64.1%，在融资成本方面，千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300-500亿、100-300亿企业海外债融资成本均在10%以上。2020年，龙头房企成功发行多笔低成本债券，如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下，龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资优势明显。
4、融资创新：房地产ABS发行规模小幅增长，供应链ABS成为主流
图：2019年、2020年房地产ABS发行规模与结构
数据来源：wind
2021-2023年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企面临一定的现金流考验。2016年国内融资环境宽松，房企通过发行公司债等手段进行扩张;2017年，随着国内融资渠道的收紧，房企纷纷发行海外债券进行融资;目前，大部分债券逐步进入还款期。2021年，包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元，其中，海外债券偿还规模为4083亿元，公司债券需偿还规模为3744亿元;2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年，这一规模将大致维持在8000亿元水平。
结语：
展望2021年，“三道红线”之下，房地产融资监管持续趋紧，融资增速将有所放缓，同时，房地产企业投资和规模扩张的速度将进一步降低，业绩增速或将进一步放缓。
未来，面对“三道红线”，房地产企业更需锻造自身内功：在投资方面，应选择基本面优质的城市或企业深耕区域进行投资，有利于销售去化，通过合作拿地来控制风险，缓解资金压力;在经营方面，注重对产品与服务的精心打造，适时升级产品，同时，构建线上线下营销闭环，提升营销效率;在融资方面，企业应加大股权类融资，提升所有者权益，进行类REITs融资。
（编辑：王岳川）
