本文转自 微信公众号“中信证券研究”，作者：陈聪、张全国、李金哲。
西南第一、中国领先的智慧物业服务商。
金科服务(09666)深耕西南区域多年，截止2020年6月30日，已经完成全国133个城市的布局，合约面积2.55亿平米，在管面积1.30亿平米。
公司激励充分，管理团队经验丰富，且高度认可公司文化传承。
目前，公司员工持股计划合计持有公司股份10.88%。公司核心管理层不仅年富力强，且在公司或控股公司就职多年，高度认可公司文化。稳定且激励适当的管理团队，是未来公司业务增长的基础。
战略协同和品质外拓并重，成就公司高速规模增长。
公司的核心能力是依托品牌的外拓能力。公司合约面积中来自于第三方外拓的规模占比已经达到57.2%，达到1.46亿平米，年新拓合约面积能力预计超过6000万平米，在行业中居于领先位置。在此背景之下，公司无需过多依赖并购。此外，关联方金科股份稳居中国房地产行业销售面积排名前十，预计每年能给公司稳定带来约3000万平米的在管面积。
品质口碑，效率和增值服务体系共同构成护城河。
2019年增值服务为公司贡献了37%的营收入。凭借高满意度和单城市(重庆)高密度，公司不断探索，已经打造出包括家居焕新服务、家庭生活服务、园区经营物业和旅居综合服务的增值服务体系，社区渗透率不断提升。公司也是行业内率先认识到科技赋能重要性的企业，智慧物业解决了社区实际问题，提高了运营效率。我们相信，效率的提升带来的利益，最终可以反哺业主，提升满意度;而满意度的提升又为下一步提价、提取维修资金、打通单盘盈利模型打下坚实基础。长期来看，单盘盈利模型的打通、规模的良性增长，又将持续降低中后台科技系统投入的单方开支。
风险提示：
公司部分项目区域布局偏低，中高端项目相对较少。
品牌为本，交付助力，看好公司持续成长。
我们认为，公司既具备强大的股东背景(交付的良好确定性)，更拥有具备美誉度的品牌。增值服务和智慧科技为公司拓宽了护城河，助力公司持续快速成长。我们预测公司2020/2021/2022年EPS分别为0.97/1.69/2.65元/股，参考可比公司估值，给予公司22年27倍PE，即83.00港元/股的目标价。首次覆盖，给予“买入”评级。
（编辑：曾盈颖）
