本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，。
导 读
1、单月同比增速回落至21.4%
2、近8成房企累计业绩超去年同期
3、超6成房企已完成或接近完成全年目标
榜单解读
前言： 2020年11月，TOP100房企单月操盘销售金额环比增长5.1%，同比增速自8月的高位逐月回落至21.4%。截至11月末，已有超6成房企接近完成全年目标，部分房企完成率低于85%。整体来看，考虑到目前市场整体的下行压力犹存、去化率承压，12月房企仍需加紧推货、加强营销以冲刺全年业绩目标。
1 业绩：单月同比增速进一步回落
2020年11月，TOP100房企实现销售操盘金额12025.8亿元，单月业绩同比增长21.4%，环比较上月小幅上升5.1%。整体来看，虽然年内房企得益于供货节奏后移，总体业绩规模实现同比增长。但目前市场实际的去化率水平承压，百强房企单月同比增速自8月以来持续回落，12月企业仍需加紧供货、加速去化。
2 门槛：TOP50操盘金额门槛增长20.6%
2020年1-11月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升。其中，TOP10房企操盘金额门槛达到2014亿元，同比增幅达10.3%。TOP30和TOP50房企操盘金额门槛也分别提升12.6%和20.6%至928.3亿元和562.5亿元，规模房企竞争优势凸显。另截至11月末，TOP100房企操盘金额门槛达到189.9亿元，门槛增速为11.6%，较去年同期也有明显提升。
3 企业表现：超7成企业单月业绩同比提升
从企业业绩表现来看，2020年11月，TOP100房企中有超7成企业实现单月业绩同比提升。截至11月末，已有近8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。具体来看，本月央企销售发力，保利、中海、华润、招商表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著。其中，招商、中海的单月业绩同比增幅分别达到63%和52.4%。
4 目标完成率：超6成房企接近完成，部分房企完成率低于85%
从房企目标完成情况来看，截至11月末在年内设定了业绩目标的部分规模房企中，超6成房企的目标完成率达到90%以上。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企在本月提前达成了全年目标，业绩表现相对突出。但同时，也有近3成房企全年的目标完成率在85%-90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及85%。总体来看，今年在卫生事件影响下，部分房企完成全年目标有一定压力。四季度以来，房企虽然加大供应和营销力度，但目前市场整体的去化压力仍然较大，12月仍需加紧供货、加速去化、冲刺全年目标。
5 市场：楼市成交小幅回升但三线市场转冷，年底返乡置业或将弱于往年
11月，房地产市场似有好转的迹象，29个重点监测城市商品住宅成交面积企稳回升，同、环比分别增长16%和4%。
具体而言，一线城市成交小幅回调，环比微降1%，同比仍增长35%。其中，北京、上海成交环比齐降，同比涨幅收窄，主要还是受较低供应量影响，市场需求依旧坚挺。广州市场持续火热，成交持续高位运行，南沙、增城两区市场异常火爆，合计成交占比近半。而在供应接连放量的作用下，深圳成交显著放量，并创近年来单月新高。受限价政策影响，中高端项目预售价格大都低于市场预期，“网红盘”买到即赚到的心理预期强烈，致使深圳“打新”市场持续火爆。
25个二、三线城市成交企稳回升，环比增长4%，同比增长14%。其中，6成二三线城市成交环比齐升，西安、合肥等成交放量，环比涨幅都在40%左右，成都更是环比大增62%。近7成二三线城市成交同比皆增，受去年同期较低基数影响，徐州、合肥同比增长两倍有余。仅限于宁波、苏州、南宁等市场遇冷，成交同环比双降，天津市场形势愈加严峻，房价已然步入下降通道。
各区域市场持续分化，长三角地区整体市场热度不减，南京、杭州等成交稳步回升，徐州、合肥持续放量，同比增长两倍有余。仅限于宁波、苏州市场转冷，成交同、环比双降。因供应显著缩量，上海成交连续两月回落，但由于市场需求坚挺，随着年底供应放量，届时成交或将大幅反弹。粤港澳大湾区市场持续火热，因一、二手房价格倒挂，深圳“打新”市场火爆，“网红盘”认购踊跃，开盘即售罄的项目不在少数，致使成交创新高。广州市场供需两旺，房企供货热情持续高涨，热销盘吸客能力强且货量充足，开盘当天去化率均能达到90%以上。核心城市广、深市场持续火热，整体性抬升了周边卫星城市的市场热度。东莞市场进一步升温，成交企稳回升，同比涨幅扩容至50%以上。佛山成交环比虽有所回落，但整体仍处高位，同比涨幅仍接近30%。中、西部地区房企明显加快供货节奏，去化情况却不尽相同。其中，受惠于供应放量，成都、西安等成交放量增长，同比再度转正，武汉成交显著放量，并创近年来单月新高。长沙、重庆市场运行平稳，成交高位回调，同比涨幅明显收窄。郑州市场形势依旧严峻，成交再次步入下降通道，远郊区域去化压力不断加剧。
而从我们近期调研情况来看，9、10月中部地区三线城市房地产市场曾短暂回暖，返乡置业需求进场，但成交占比明显不及往年。11月以来市场全面转冷，购房者观望情绪愈加浓重，普遍预期房价将转跌，那些房企扎推的板块去化压力则不断加剧。疫后置业群体普遍捂紧钱袋子，整体客户质量在下降，价格遂成为首要关注因素。购房者大都全城看房比较价格，购房决策周期明显拉长，并对价格异常敏感，价差100元/平方米便成为买不买的重要因素。
展望未来，年底房地产市场仍不容乐观，成交即使有所回升，幅度也将有限。相较而言，核心一、二线城市市场需求坚挺，随着年底房企加大供货力度，成交有望回升至高位。多数三、四线城市市场需求及购买力瓶颈尽显，卫生事件更是加剧市场下行压力，即使年底供应放量增长，成交也实难恢复至年内高位。
长期以来，春节期间三四线城市普遍有返乡置业的市场惯例。受限于年底卫生事件似有反复的迹象，今年东南沿海城市工厂的停工期普遍更早，预计12月中旬三四线城市将陆续开启返乡置业行情。随着市场下行压力不断加剧，今年房企对返乡置业多有期待，期盼成交能迅速反弹，阶段性缓解去化压力。不过，基于疫后居民收入预期大概率将有所下滑，我们认为今年三四线城市返乡置业行情或将整体弱于往年，市场走弱的趋势较难根本性扭转。
（编辑：张金亮）
