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投资要点
政策基调先松后紧，“房住不炒”定位不变
年初受卫生事件影响，各地出台了对房地产行业供给侧的扶持工作，包括 延缓土地出让金缴纳期限、顺延开竣工期限、调整拿地保证金比例、 降低预售门槛等措施。但随着二季度卫生事件缓和，房地产销售改善、土 地市场热度恢复，三季度开始政策基调由松转紧。预计“房住不炒” 及“稳地价、稳房价、稳预期”三稳仍为中长期政策主基调。
二季度销售改善，三季度热度尚可，预期年末加快推盘
截至 2020 年 10 月，全国商品房销售额为 131,665 亿元，同比 5.8%， 自 8 月份转正后增幅轻微扩大，销售面积为 133,294 万平方米，呈现 由年初卫生事件修复的态势。但整体而言，销售情况只属尚可，皆因下半 年只是体现出卫生事件影响后刚需延后兑现，销售面积累计同比于 10 月 份为 0%，即持平。截至 2020 年 10 月，全国房地产开发投资完成额 为 116,556 亿元，同比增长 6.3%，增速自 6 月开始转正。整体来看， 本年开发投资保持韧性，但从分项数据看，目前的投资主要由建安来 拉动，土地购置不炽热，或反映房企对前景看法较为保守。不过，行 业需求端保持韧性，在目前融资环境略紧情况下，预期房企会于年末 加快推盘，以加快回款增强资产负债表。
三道红线叠加 2021 年偿债高峰，房企拿地趋于审慎
住建部、人民银行此前对房地产融资提出了量化的管理指标，划定了 「三道红线」。从 50 家样本房企触及红线情况来看，难度最大的是剔 除预收款后的资产负债率，大部份房企不达标。综合三个指标，至少 2/3 的样本房企超过了一条或多条红线，反映目前绝大部分房企都靠 着高杠杆运营。根据房企的「踩线」情况，房企将被分为「红、橙、 黄、绿」四档，实施差异化债务规模管理。我们认为监管层对房企融 资规模按三道红线标准进行区间化管理，可抑制房企过度扩张，长远 有利行业稳定发展。总体而言，行业融资端呈收紧态势，未来房企需 加强现金流管控，并更多依赖销售回款等非有息负债资金。
投资建议
11 月 3 日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规 划和 2035 年远景目标的建议》公布，建议指出：坚持房住不炒定位， 租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。我们相信未来 房地产行业会维持因城施策，以三稳为基调，预期销售增速偏向温和。 现时行业估值仍处于低位，建议留意 1) 合约销售保持良好增长态势、 2) 拿地时机及成本控制得宜、3) 融资渠道多元化、4) 负债水平合理 的房企，推荐关注：龙湖(00960)、旭辉(00884)、龙光(03380)、 雅居乐(03383)。
(编辑：李国坚)
