本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队。
这个国庆回了趟老家，我用滴滴打车到县城CBD吃了顿饭。
下车第一眼就看到KFC红，轻微惊讶了下，要知道在80后的记忆里，肯dj、麦dl，别说在县城了，就是在市里也吃不到，要尝鲜还得去省城撞撞运气。
我掏出手机刷了下，现在的KFC是有多狂野，县、小镇都不放过，可能一个镇上都就开了好几家。
更重要的是，开在县城里的肯德基，开一家火一家，以安庆市为例，下面所有县域肯德基平均净利润率都在20-25%左右。
除了肯德基，像海底捞(06862)、喜茶、瑞幸等，早就开始布局小城镇，这对于投资商铺的同学来说，其实它们来不来县城不重要，重要的是，它们都在哪设点？
因为他们会利用专业的团队，以及大数据判断未来县城活力最旺的区域，而这类区域是值得我们关注的。
而且因为他们的入驻，也给这类区域多上了一层盈利保障，所以，在县城挑商铺，跟着它们走，应该没错吧？
01 肯德基选址，还是很骚气的
一个县城的同学告诉我，刚开始是去图新鲜。
后面发现去的次数越来越多，找人谈事、约会见面都会选择那里，到哪都很顺，旁边还有其他娱乐场所，可以约下一局。
其实在业内看来，肯德基早期拓展新门店时，无论是理念标准、部门架构，还是人员素质，都是行业模仿却甚少超越的对象。
这背后的战略方是肯德基的母公司百胜(09987)，作为开发选址的祖师爷，它在连锁店选址方面的能力，一直被星巴克(SBUX.US)等品牌仰视。
而且不光是快餐连锁，连零售业耐克(NKE.US)、阿迪，也一直摸索百胜走过的路，其实，早期百胜为分店选址方面的能力，确实超群。
甚至当年有人买房、买商铺都会跟着肯德基走。
现在肯德基拓展已经走到第3期（1991当年，第一期；1992-2000年，第二期），肯德基不再像之前那样，下派一个团队帮助各加盟店选址。
巧的是，安庆市望江县城的这家肯德基店铺，就是1991年拿到的资格，只是拿到经营资格的这个人，到今年才在县城开了家肯德基。
天啊，29年，这张经营权，应该是爸爸辈传下来的吧。
所以，县城里肯德基，尤其是这种1期肯德基加盟商，它的选址逻辑，还是值得写下这篇文字的。
县城选商铺，请跟KFC走。
02 第一步：怎么算人流量
总的说，肯德基的布点逻辑是：城市-商圈-点址，这是大家网上都能搜到的。
但是你找不到的是，他们对商圈选择的具体标准。
肯德基会对比这个县城最繁华的5个商圈，如果没有5个，就对比所有的商圈。
在商圈的选择上，首先要考虑的就是人流量，以及客户品质。
肯德基的选址小团队，会通过对商圈内可能产生竞争的品牌，在黄金时段的销售额、人流量来确定这个商圈的消费力。
另外，还会调查这个商圈现有购物中心的停车数量，来衡量这个商圈消费梯度、客户品质。
比如，在望江（县城），我们可以看到这几个地方的人流量都比较大。
那KFC是怎么给人流量定性的呢？
一般，他们会掐着表算各个商圈竞品门店门口，或者是候选门店门口，各个时间段，经过多少人。
而且不是笼统的一个标准，它是根据全县人口数量，再分季节、早晚高峰去核定人流量的大小。
另外，马路边骑自行车的人群也算作人流量，而马路上的机动车不能算。这点的逻辑在于，一般而言骑自行车的活动范围要比开车的活动范围要小，无论是停车便利度还是活动范围，自行车作为客流量都有被考量的意义。
而且如果马路过宽，中间有隔离带，那顾客过马路来消费的概率也会大打折扣，因此那种过宽马路的另一边人数也不能算作客流量。
还有牛*的一点是，肯德基在采集到人流量数据之后，它会将人流数据输入专用的计算机软件，然后测算出在这个地方投资额的上限在哪。
超出这个标准，开店就无法盈利，这很重要。
03 第二步：找准聚客点
人流量并不是唯一的参考标准，第二步，需要考量商圈的“成熟度”。
而一个商圈成熟度的标志，是有没有主要的聚客点，这又是什么，就是客人在某一个地方产生商业消费的密集地点。
聚客点一般人流量较大，交通不便捷，有一些比较醒目的标志，比如说北京的王府井大街、上海的南京路步行街。
如果只是单纯的人多，但是没有聚客点，那这里也是不适合开店。
这也是为什么上海火车站地铁站换乘点下方，虽然人流量很大，但是两边却没有适合开店的原因。
也就是说，不仅要人流量大，还得是能留住人，或者说能让人逗留的地方，我们再拿这张图说事。
4个商圈人流量都比较大，但是商圈1、4，人群逗留效果都不如2、3。
如果细心观察，我们身边是不是有这样的小区，居民挺多，业主消费水平也在那。
但是因为小区周边缺少聚客点，所以小区看着人流量大，但周边店面也没有几家，这样的情况下。
只有等社区成熟之后，才能再重新考虑入驻。
04 第三步：要符合人流动线
商圈繁华，并不代表每个店铺都会旺。
有时候两个店铺可能就因为差一步，生意就会差很多，所以，确定好商圈之后，还要考察人流活动动线。
比如说，你把店开在一个拐弯处，这不是人行动线方便到达的地方，这肯定会影响到店铺的生意，所以，尽量不选择动线之外的地方。
这个中央商业广场上的人往哪个方向走，肯德基会派人去掐表测量，建立一套完整的数据后才能确定位置。
在这个十字路口的商业街上，肯德基选择了东南街区的位置：
➤ 身后是县城老车站，门口是县城主干道，人们行动路线基本为：西南-东北
➤ 东南街区商业广场虽然也是扇形，但是离步行街道更近，这样既可以隔离马路对用餐的干扰，同时也方便顾客进出
还有一点，商业广场其他入驻的品牌是什么也很重要。
这个肯德基选择入驻的这个商业广场，是整个县城拥有最多年轻化消费品牌的商业广场，还有屈臣氏。
虽然这里面的年轻品牌，只是些不知名的二三线小品牌，但是只要装修、经营理念够新颖，就有吸引客户来消费的能力。
而且不要小瞧县城商铺的盈利能力，像整个安庆市下面的县级肯德基，平均每天的营业额在1.4w左右。
而一般像肯德基这样的知名连锁店，都跟当地开发商，像万达、吾悦等都有合作，他们之间的关系更像是合作共赢。
你给我租金优惠，我帮你提高商户入驻率。
像肯德基在县城的加盟店，房租优惠力度大概在25%左右，还可以按季度付。
所以如果你去县城购商铺想还价的时候，心里就有数了。
05 县城肯德基多久能回本？参考一下
在肯德基官网上有一份这样的数据，像省会城市下面的3线城市，预估会在20个月之后开始回本。
备注：以上利润分析，仅为肯德基预估，仅供参考
而像望江县城这样的四线县城，平均的回本周期，预估在2年半左右，也就是差不多30个月，这样的回本周期，对于卫生事件后的第三产业来说，还是不错的。
肯德基加盟店工作人员说，1、2线城市肯德基等连锁店基本饱和，3、4线城市是未来主要的拓展方向。
虽然3、4线人流量不如1、2线，但是贵在租金、员工工资等运营费用较低。
06 总的来说
从商圈，到踩点，肯德基的开发部门不仅会根据过去的选址经验，还会利用大数据为新店选定新地址。
这一套选址流程走下来，别说一个小县城了，无论多大的行政单位，它潜在商业能级爆点，都可以被准确定位出来。
而且，不仅是新店址的位置，就连新店址未来有多少营业额都会算出来，这比当年称霸县城的德克士厉害多了。
所以一般肯德基选址之后，生意就热度不减，还越做越好，而且还有连带效应。
连周边的炸鸡、奶茶店，生意也跟着好了起来，这可能也是为什么早些年在上海市流行的一句：选址跟着肯德基走，生意一定很红火。
我想这一点，在县城也能用上。
（编辑：曾盈颖）
